Si posee una propiedad en España o está considerando comprar una como inversión de alquiler a corto plazo, se vislumbra un cambio fiscal significativo en el horizonte, y ahora es el momento de prepararse.
A partir del 1 de julio de 2028, España aplicará el IVA a todos los alquileres turísticos de corta duración (30 noches o menos), independientemente de que se ofrezcan servicios adicionales. Esto marca una fuerte desviación de las normas fiscales actuales, y tendrá importantes implicaciones para los propietarios de viviendas vacacionales, los propietarios y los inversores inmobiliarios por igual.
Esta entrada del blog explica:
Cuándo y cómo se aplica el IVA a los ingresos por alquiler,
¿Qué cambia en 2028?
Cómo prepararse para cumplir con las normas y ser rentable,
Y cómo afecta esto a tu estrategia de ingresos por alquiler como inmueble inversor.
Según las normas fiscales españolas vigentes, los alquileres a corto plazo suelen estar exentos de IVA, a menos que ofrezcas "servicios extrahoteleros", como:
Limpieza diaria durante la estancia del huésped
Servicios de recepción o conserjería
Desayuno u otras comidas
Servicio de lavandería
Cambio de sábanas o toallas durante la estancia
Si tu actividad de rental incluye estos servicios, la Agencia Tributaria lo considera similar a un negocio hotelero. En ese caso, deberás cobrar el 10% de IVA en cada factura de alquiler y darte de alta como actividad empresarial.
Sin embargo, si usted es una propiedad amueblada sin ofrecer estos servicios, solo proporcionando limpieza antes/después de la estancia, mantenimiento básico y entrega de llaves, entonces no se aplica IVA según las reglas actuales.
Este régimen ha sido particularmente favorable para los propietarios privados y los pequeños inversores que desean alquilar sus propiedades a través de plataformas como Airbnb o Booking.com sin convertirse en operadores comerciales a tiempo completo.
El cambio proviene de una nueva directiva de la UE destinada a modernizar el sistema del IVA en todos los estados miembros: la reforma del "IVA en la era digital" (ViDA).
A partir del 1 de julio de 2028, España estará obligada a cobrar el IVA en todos los alquileres a corto plazo de 30 días o menos, independientemente de que se presten o no los servicios.
El IVA se aplicará automáticamente a cada estancia corta (30 noches o menos).
Incluso los alquileres pasivos sin servicios adicionales deben incluir el IVA.
Se espera que la tasa estándar sea del 10%, pero las discusiones están en curso: podría revisarse al alza o a la baja.
Los alquileres a largo plazo (más de 30 días) seguirán estando exentos de IVA.
Con esta reforma se pretende:
Crear unas condiciones de competencia equitativas entre los alquileres a corto plazo y los hoteles, que ya aplican el IVA.
Armonizar la fiscalidad en toda la UE, facilitando el seguimiento de las plataformas digitales y los alquileres transfronterizos.
Aumentar los ingresos públicos captando los ingresos del creciente mercado de alquiler de corta estancia.
A partir de 2028, los propietarios que alquilen propiedades para estancias cortas deberán formalizar su actividad de alquiler, incluyendo:
Tendrás que darte de alta en la Agencia Tributaria mediante el modelo 036 o 037, declarando tu actividad como una operación empresarial sujeta a IVA.
Debes cobrar el 10% de IVA en cada reserva a corto plazo (incluso si no proporcionas servicios adicionales) e incluirlo en una factura debidamente emitida.
Se te pedirá que envíes:
Modelo 303: Declaraciones de IVA (normalmente trimestrales)
Modelo 390: Resumen anual del IVA
Declaraciones adicionales de impuestos sobre la renta dependiendo de si eres residente o no residente
Esto incluye:
Libros formales de ingresos y egresos
Un registro digital de facturas
Sistemas de contabilidad adecuados
Si trabajas con un contador o una gestoría, este proceso se puede simplificar, pero es importante elegir una empresa con experiencia en inversores inmobiliarios no residentes y alquileres a corto plazo.
¡Sí! Una vez que estés registrado y cobres el IVA, también puedes tener derecho a deducir el IVA soportado por los gastos relacionados con la actividad de alquiler, como por ejemplo:
Renovaciones o reformas
Muebles y electrodomésticos
Facturas de servicios públicos (agua, luz, internet)
Servicios de administración de propiedades y limpieza
Honorarios profesionales (asesoría legal, fiscal, etc.)
Esto puede ayudarte a mantener o incluso aumentar tus ingresos netos por alquiler a pesar de la obligación del 10% de IVA.
Si sigues alquilando sin cobrar IVA después de julio de 2028, aunque sea por error, podrías enfrentarte a:
Multas e intereses por impuestos no declarados
Pagos retroactivos de IVA
Pérdida de la capacidad de deducir el IVA soportado
Mayor escrutinio por parte de las autoridades fiscales
Además, es probable que las plataformas digitales de alquiler como Airbnb y Booking.com deban informar de tus transacciones e incluso pueden retener el IVA si no te registras correctamente. Cumplir con la normativa será inevitable.
Si posee o planea comprar una propiedad de inversión para alquiler a corto plazo en España, aquí hay algunos pasos proactivos a seguir:
¿Continuarán con estancias cortas después de 2028? ¿O cambiar a alquileres de 30 días + que siguen exentos de IVA?
¿Incluirás el IVA en las tarifas anunciadas o lo añadirás en la parte superior? Si se absorbe, reducirá su margen, y si se transmite, puede afectar la demanda.
Asegúrate de que todas las facturas de gastos relacionados con la propiedad incluyan el IVA y se contabilicen correctamente, para que puedas maximizar las deducciones más adelante.
Contratar a un asesor fiscal cualificado o a una gestoría le ahorrará tiempo, dinero y posibles dolores de cabeza en materia de cumplimiento. Podemos presentarte a expertos de confianza en España.
Si bien esta reforma puede parecer una carga, también es una oportunidad: si se prepara con anticipación, puede cumplir con la normativa, evitar sanciones y administrar su negocio de alquiler de manera más rentable. De hecho, la posibilidad de deducir el IVA de los gastos puede mejorar significativamente tu eficiencia fiscal general.
En La Boutique Luxury Real Estate, no solo vendemos casas, sino que brindamos valor a largo plazo a nuestros clientes. Si vas a comprar un property como inversión en alquiler, estamos aquí para asesorarte sobre:
Dónde y qué comprar para obtener un retorno de la inversión óptimo
Requisitos fiscales y de licencias locales
El mejor soporte legal y contable para gestionar tus ingresos por alquiler
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ROI significa Retorno de la Inversión. Es la forma en que mides qué tan rentable es tu propiedad en comparación con lo que gastaste en comprarla y mantenerla.
ROI (%) = (Ingreso neto anual / Inversión total) × 100
Si inviertes 300.000 € y ganas 24.000 € al año netos, tu ROI = 8%.
Comprender el retorno de la inversión te ayuda a comparar compras potenciales, sopesar los riesgos y optimizar la rentabilidad a largo plazo.
En La Boutique Luxury Real Estate, ayudamos a los inversores a encontrar propiedades con el máximo potencial de ganancias. Estos son nuestros mejores consejos:
Puntos de acceso costero como Moraira, Altea, Jávea, Denia e Ibiza
Localidades con alto turismo durante todo el año
Zonas con marcos de licencias turísticas existentes
Apartamentos o villas de 2-3 dormitorios cerca del mar
Casas con piscinas, terrazas o vistas al mar
Viviendas llave en mano o recién reformadas para reducir los costes de instalación
También lo guiamos a través de la concesión de licencias, las verificaciones legales y la administración de la propiedad para ayudarlo a tener éxito.
Para 2028, es probable que plataformas como Airbnb estén obligadas a declarar sus ingresos o retener el IVA en su nombre. Si no te has registrado ni has empezado a recaudar el IVA, corres el riesgo de:
Auditorías fiscales y multas
Pagos atrasados con intereses
Restricciones o suspensión de la cuenta
Evitar esto significará obtener asesoramiento profesional y actuar a tiempo.
Esta reforma del IVA no es el fin de la rentabilidad del alquiler en España, simplemente cambia las reglas. Con la estrategia, la ubicación y la planificación fiscal adecuadas, aún puede generar excelentes rendimientos.
La Boutique Luxury Real Estate está aquí para ayudarlo a adaptarse y prosperar. Ya sea que esté comprando su primera propiedad de alquiler o ampliando su cartera, ofrecemos:
Perspectivas del mercado
Coordinación jurídica
Listados de inversión exclusivos
Contactos de administración de propiedades llave en mano
Permítanos ayudarlo a cumplir con las normas y tener éxito mucho antes de 2028.
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