Als u een woning in Spanje bezit of overweegt er een te kopen als investering in kortetermijnverhuur, ligt er een aanzienlijke belastingwijziging in het verschiet - en nu is het tijd om u voor te bereiden.
Vanaf 1 juli 2028 zal Spanje btw (IVA) toepassen op alle toeristische verhuur op korte termijn (30 nachten of minder), ongeacht of er aanvullende diensten worden aangeboden. Dit markeert een scherpe afwijking van de huidige belastingregels en zal belangrijke implicaties hebben voor zowel eigenaren van vakantiehuizen, verhuurders als vastgoedinvesteerders.
Deze blogpost legt uit:
Wanneer en hoe btw van toepassing is op huurinkomsten,
Wat verandert er in 2028,
Hoe u zich kunt voorbereiden om compliant en winstgevend te blijven,
En hoe dit uw huurinkomstenstrategie als onroerend goed beïnvloedt investeerder.
Volgens de bestaande Spaanse belastingregels is kortetermijnverhuur over het algemeen vrijgesteld van btw, tenzij u "extra-hoteldiensten" aanbiedt, zoals:
Dagelijkse schoonmaak tijdens het verblijf van de gast
Receptie of conciërgediensten
Ontbijt of andere maaltijden
Wasservice
Wisseling van beddengoed of handdoeken tijdens het verblijf
Als uw verhuuractiviteit deze services omvat, beschouwt de belastingdienst (Agencia Tributaria) deze als vergelijkbaar met een hotelbedrijf. In dat geval moet u 10% btw in rekening brengen over elke huurfactuur en registreren als bedrijfsactiviteit.
Als u echter een gemeubileerde woning ent aanbiedt zonder deze diensten aan te bieden - alleen schoonmaak voor/na het verblijf, basisonderhoud en sleuteloverdracht - dan is er volgens de huidige regels geen btw van toepassing.
Dit regime is bijzonder gunstig geweest voor particuliere eigenaren en kleine investeerders die hun eigendommen willen verhuren via platforms zoals Airbnb of Booking.com zonder fulltime ondernemers te worden.
De verandering komt voort uit een nieuwe EU-richtlijn die gericht is op het moderniseren van het btw-stelsel in alle lidstaten: de hervorming van de "btw in het digitale tijdperk" (ViDA).
Vanaf 1 juli 2028 is Spanje verplicht btw in rekening te brengen over alle kortetermijnverhuur van 30 dagen of minder, ongeacht of er al dan niet diensten worden verleend.
De btw is automatisch van toepassing op elk kort verblijf (30 nachten of minder).
Zelfs passieve verhuur zonder extra diensten moet inclusief btw zijn.
Het standaardtarief zal naar verwachting 10% zijn, maar de besprekingen zijn aan de gang - het kan naar boven of naar beneden worden bijgesteld.
Lange termijn verhuur (meer dan 30 dagen) blijft vrijgesteld van btw.
Deze hervorming heeft tot doel:
Creëer een gelijk speelveld tussen kortetermijnverhuur en hotels, die al btw toepassen.
Harmonisatie van de belastingen in de hele EU, waardoor digitale platforms en grensoverschrijdende verhuur gemakkelijker te controleren zijn.
Verhoog de overheidsinkomsten door inkomsten te genereren uit de groeiende markt voor kortetermijnverhuur.
Vanaf 2028 moeten eigenaren die woningen verhuren voor een kort verblijf hun verhuuractiviteit formaliseren, waaronder:
U moet zich registreren bij de Spaanse belastingdienst met behulp van model 036 of 037 en uw activiteit aangeven als een btw-plichtige bedrijfsactiviteit.
U moet 10% btw in rekening brengen op elke kortetermijnreservering (zelfs als u geen extra diensten levert) en dit opnemen op een correct opgestelde factuur.
U moet het volgende indienen:
Model 303: BTW-aangiften (meestal per kwartaal)
Model 390: Jaarlijks btw-overzicht
Aanvullende aangiften inkomstenbelasting, afhankelijk van of u ingezetene of niet-ingezetene bent
Dit omvat:
Formele boeken van inkomsten en uitgaven
Een digitaal register van facturen
Juiste boekhoudsystemen
Als u samenwerkt met een accountant of gestoría, kan dit proces worden gestroomlijnd, maar het is belangrijk om een bedrijf te kiezen dat ervaring heeft met niet-ingezeten vastgoedbeleggers en kortetermijnverhuur.
ja! Zodra u bent geregistreerd en btw in rekening brengt, heeft u mogelijk ook recht op aftrek van voorbelasting die is betaald over uitgaven in verband met de verhuuractiviteit, zoals:
Renovaties of verbouwingen
Meubels en apparaten
Energierekeningen (water, elektriciteit, internet)
Vastgoedbeheer en schoonmaakdiensten
Professionele vergoedingen (juridisch, belastingadvies, enz.)
Dit kan u helpen uw netto huurinkomsten op peil te houden of zelfs te verhogen ondanks de 10% btw-verplichting.
Als u na juli 2028 blijft huren zonder btw in rekening te brengen, zelfs per ongeluk, kunt u te maken krijgen met:
Boetes en rente voor niet-aangegeven belasting
Btw-betalingen met terugwerkende kracht
Verlies van de mogelijkheid tot aftrek van voorbelasting
Verscherpte controle door de Belastingdienst
Bovendien zullen digitale verhuurplatforms zoals Airbnb en Booking.com waarschijnlijk verplicht zijn om uw transacties te melden en kunnen ze zelfs btw inhouden als u zich niet correct registreert. Aan de regels blijven voldoen wordt onvermijdelijk.
Als u eigenaar bent van of van plan bent een vastgoedbelegging te kopen voor kortetermijnverhuur in Spanje, zijn hier enkele proactieve stappen die u moet nemen:
Gaat u na 2028 door met korte verblijven? Of overstappen op 30-dagen+ verhuur die vrijgesteld blijft van btw?
Neemt u btw op in uw geadverteerde tarieven of voegt u deze toe aan de btw? Als het wordt geabsorbeerd, zal het uw marge verminderen - als het wordt doorberekend, kan het de vraag beïnvloeden.
Zorg ervoor dat alle facturen voor vastgoedgerelateerde uitgaven inclusief btw zijn en correct worden verantwoord, zodat u de aftrekposten later kunt maximaliseren.
Het inschakelen van een gekwalificeerde belastingadviseur of gestoría bespaart u tijd, geld en mogelijke nalevingsproblemen. Wij kunnen u voorstellen aan vertrouwde experts in Spanje.
Hoewel deze hervorming misschien als een last aanvoelt, is het ook een kans: door u vroeg voor te bereiden, kunt u aan de regels blijven voldoen, boetes vermijden en uw verhuurbedrijf winstgevender runnen. De mogelijkheid om btw op kosten af te trekken kan uw algehele belastingefficiëntie zelfs aanzienlijk verbeteren.
Bij La Boutique Luxury Real Estate verkopen we niet alleen huizen, we bieden ook waarde op lange termijn aan onze klanten. Als u een property koopt als huurinvestering, zijn wij er om u te adviseren over:
Waar en wat te kopen voor een optimale ROI
Lokale licentie- en belastingvereisten
De beste juridische en boekhoudkundige ondersteuning voor het beheer van uw huurinkomsten
ROI staat voor Return on Investment. Zo meet u hoe winstgevend uw woning is in vergelijking met wat u hebt uitgegeven aan het kopen en onderhouden ervan.
ROI (%) = (netto jaarinkomen / totale investering) × 100
Als je €300.000 investeert en netto €24.000 per jaar verdient, is je ROI = 8%.
Inzicht in de ROI helpt u potentiële aankopen te vergelijken, risico's af te wegen en te optimaliseren voor winstgevendheid op de lange termijn.
Bij La Boutique Luxury Real Estate helpen we investeerders bij het vinden van onroerend goed met een maximaal verdienpotentieel. Dit zijn onze beste tips:
Hotspots aan de kust zoals Moraira, Altea, Jávea, Denia en Ibiza
Steden met het hele jaar door veel toerisme
Gebieden met bestaande kaders voor toeristenvergunningen
appartementen of villa's met 2-3 slaapkamers in de buurt van de zee
Huizen met zwembaden, terrassen of uitzicht op zee
Kant-en-klare of pas gerenoveerde woningen om de installatiekosten te verlagen
We begeleiden u ook bij licenties, juridische controles en vastgoedbeheer om u te helpen slagen.
Tegen 2028 zullen platforms zoals Airbnb waarschijnlijk verplicht zijn om namens u uw inkomsten te melden of btw in te houden. Als u zich nog niet hebt geregistreerd of bent begonnen met het innen van btw, loopt u het risico dat:
Belastingcontroles en boetes
Achterstallige betalingen met rente
Accountbeperkingen of schorsing
Om dit te voorkomen, moet u professioneel advies inwinnen en vroeg handelen.
Deze btw-hervorming is niet het einde van de rentabiliteit van de verhuur in Spanje - het verandert alleen de regels. Met de juiste strategie, locatie en belastingplanning kunt u nog steeds uitstekende rendementen genereren.
La Boutique Luxury Real Estate is er om u te helpen zich aan te passen en te gedijen. Of u nu uw eerste huurwoning koopt of uw portefeuille opschaalt, wij bieden:
Inzichten in de markt
Juridische coördinatie
Exclusieve investeringsnoteringen
Kant-en-klare contacten voor vastgoedbeheer
Laat ons u helpen om lang voor 2028 compliant en succesvol te blijven.
Klaar om slim te investeren in de Spaanse vastgoedmarkt?
Neem vandaag nog contact met ons op voor deskundig advies en op maat gemaakte mogelijkheden aan de Costa Blanca en de Balearen.
