Si vous possédez une propriété en Espagne ou si vous envisagez d’en acheter une en tant qu’investissement locatif à court terme, un changement fiscal important se profile à l’horizon, et c’est le moment de vous préparer.
À partir du 1er juillet 2028, l’Espagne appliquera la TVA (IVA) à toutes les locations touristiques de courte durée (30 nuits ou moins), que des services supplémentaires soient proposés ou non. Cela marque un changement radical par rapport aux règles fiscales actuelles, et cela aura des implications importantes pour les propriétaires de maisons de vacances, les propriétaires et les investisseurs immobiliers.
Cet article de blog explique :
Quand et comment la TVA s’applique aux revenus locatifs,
Ce qui change en 2028,
Comment se préparer à rester en conformité et rentable,
Et comment cela affecte votre stratégie de revenus locatifs en tant que bien immobilier investisseur.
En vertu des règles fiscales espagnoles en vigueur, les locations à court terme sont généralement exonérées de TVA, sauf si vous proposez des « services extra-hôteliers », tels que :
Nettoyage quotidien pendant le séjour du client
Services de réception ou de conciergerie
Petit-déjeuner ou autres repas
Service de blanchisserie
Changement des draps ou des serviettes pendant le séjour
Si votre activité rental inclut ces services, l’Agence fiscale (Agencia Tributaria) la considère comme similaire à une entreprise hôtelière. Dans ce cas, vous devez facturer 10 % de TVA sur chaque facture de location et vous inscrire en tant qu’activité commerciale.
Si, toutefois, vous êtes un bien meublé sans offrir ces services - uniquement pour le nettoyage avant/après le séjour, l’entretien de base et la remise des clés - alors aucune TVA ne s’applique selon les règles actuelles.
Ce régime a été particulièrement favorable aux propriétaires privés et aux petits investisseurs qui souhaitent louer leurs biens par le biais de plateformes comme Airbnb ou Booking.com sans devenir des opérateurs commerciaux à temps plein.
Ce changement provient d’une nouvelle directive de l’UE visant à moderniser le système de TVA dans tous les États membres : la réforme « TVA à l’ère numérique » (ViDA).
À partir du 1er juillet 2028, l’Espagne sera tenue de facturer la TVA sur toutes les locations à court terme de 30 jours ou moins, que les services soient fournis ou non.
La TVA s’appliquera automatiquement à tout court séjour (30 nuits ou moins).
Même les locations passives sans services supplémentaires doivent inclure la TVA.
Le taux standard devrait être de 10 %, mais les discussions sont en cours – il pourrait être révisé à la hausse ou à la baisse.
Les locations à long terme (plus de 30 jours) continueront d’être exonérées de TVA.
Cette réforme vise à :
Créer des conditions de concurrence équitables entre les locations à court terme et les hôtels, qui appliquent déjà la TVA.
Harmoniser la fiscalité dans l’ensemble de l’UE, en facilitant le suivi des plateformes numériques et des locations transfrontalières.
Augmenter les recettes publiques en captant les revenus du marché croissant de la location de courte durée.
À partir de 2028, les propriétaires qui louent des biens pour de courts séjours devront formaliser leur activité de location, notamment :
Vous devrez vous inscrire auprès de l’Agence fiscale espagnole en utilisant le modèle 036 ou 037, en déclarant votre activité comme une opération commerciale soumise à la TVA.
Vous devez facturer une TVA de 10 % sur chaque réservation à court terme (même si vous ne fournissez pas de services supplémentaires) et l'inclure sur une facture correctement émise.
Vous devrez soumettre :
Modèle 303 : Déclarations de TVA (généralement trimestrielles)
Modèle 390 : Récapitulatif annuel de la TVA
Déclarations d'impôts complémentaires selon que vous êtes résident ou non-résident
Cela comprend :
Livres formels de revenus et de dépenses
Un registre numérique des factures
Des systèmes comptables appropriés
Si vous travaillez avec un comptable ou une gestoría, ce processus peut être simplifié, mais il est important de choisir une entreprise expérimentée dans les investisseurs immobiliers non-résidents et les locations à court terme.
oui! Une fois que vous êtes enregistré et que vous facturez la TVA, vous pouvez également avoir le droit de déduire la TVA payée en amont sur les dépenses liées à l’activité de location, telles que :
Rénovations ou remises à neuf
Meubles et appareils électroménagers
Factures de services publics (eau, électricité, internet)
Services de gestion immobilière et de nettoyage
Honoraires professionnels (avocats, conseils fiscaux, etc.)
Cela peut vous aider à maintenir, voire à augmenter, vos revenus locatifs nets malgré l’obligation de TVA de 10 %.
Si vous continuez à louer sans facturer de TVA après juillet 2028, même par erreur, vous pourriez faire face à :
Amendes et intérêts pour impôts non déclarés
Paiements de TVA antidatés
Perte de la possibilité de déduire la TVA en amont
Surveillance accrue de la part des autorités fiscales
De plus, les plateformes de location numériques comme Airbnb et Booking.com seront probablement tenues de déclarer vos transactions et pourront même retenir la TVA si vous ne vous inscrivez pas correctement. Rester en conformité deviendra inévitable.
Si vous possédez ou envisagez d’acheter un immeuble de placement pour une location à court terme en Espagne, voici quelques mesures proactives à prendre :
Allez-vous continuer avec des courts séjours après 2028 ? Ou passer à des locations de 30 jours + qui restent exonérées de TVA ?
Allez-vous inclure la TVA dans les tarifs annoncés ou l’ajouter en plus ? S’il est absorbé, il réduira votre marge – s’il est répercuté, il peut affecter la demande.
Assurez-vous que toutes les factures pour les dépenses liées à l’immobilier incluent la TVA et sont correctement comptabilisées, afin de pouvoir maximiser les déductions par la suite.
Faire appel à un conseiller fiscal qualifié ou à une gestoría vous fera économiser du temps, de l’argent et des maux de tête potentiels en matière de conformité. Nous pouvons vous présenter des experts de confiance en Espagne.
Bien que cette réforme puisse sembler un fardeau, c’est aussi une opportunité : en vous préparant tôt, vous pouvez rester en conformité, éviter les pénalités et gérer votre entreprise de location de manière plus rentable. En fait, la possibilité de déduire la TVA sur les dépenses peut améliorer considérablement votre efficacité fiscale globale.
Chez La Boutique Luxury Real Estate, nous ne nous contentons pas de vendre des maisons, nous offrons une valeur à long terme à nos clients. Si vous achetez un bien immobilier < href="https://www.laboutique-realestate.com/for-sale/exclusive-2-bedroom-apartments-at-allure-calpe-luxury-living-with-stunning-sea-views-lb01-020/ » target="_blank""> en tant qu'investissement locatif, nous sommes là pour vous conseiller sur :
Où et quoi acheter pour un retour sur investissement optimal
Exigences locales en matière de licences et de taxes
Le meilleur accompagnement juridique et comptable pour la gestion de vos revenus locatifs
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ROI est l’abréviation de Return on Investment. Il s’agit de la façon dont vous mesurez la rentabilité de votre propriété par rapport à ce que vous avez dépensé pour l’acheter et l’entretenir.
ROI ( %) = (Revenu annuel net / Investissement total) × 100
Si vous investissez 300 000 € et gagnez 24 000 € par an net, votre ROI = 8 %.
Comprendre le retour sur investissement vous permet de comparer les achats potentiels, d’évaluer les risques et d’optimiser la rentabilité à long terme.
Chez La Boutique Luxury Real Estate, nous aidons les investisseurs à trouver des propriétés avec un potentiel de gain maximal. Voici nos meilleurs conseils :
Points chauds côtiers comme Moraira, Altea, Jávea, Denia et Ibiza
Villes avec un tourisme élevé toute l’année
Zones avec des cadres de licence touristique existants
Appartements ou villas de 2-3 chambres près de la mer
Maisons avec piscines, terrasses ou vue sur la mer
Maisons clés en main ou récemment rénovées pour réduire les coûts d’installation
Nous vous guidons également à travers les licences, les vérifications juridiques et la gestion immobilière pour vous aider à réussir.
D’ici 2028, les plateformes comme Airbnb seront probablement obligées de déclarer vos revenus ou de retenir la TVA en votre nom. Si vous n’êtes pas encore enregistré ou n’avez pas commencé à percevoir la TVA, vous risquez :
Contrôles fiscaux et amendes
Paiements rétroactifs avec intérêts
Restrictions ou suspension de compte
Pour éviter cela, il faudra obtenir des conseils professionnels et agir tôt.
Cette réforme de la TVA n’est pas la fin de la rentabilité locative en Espagne, elle change simplement les règles. Avec la bonne stratégie, le bon emplacement et la bonne planification fiscale, vous pouvez toujours générer d’excellents rendements.
La Boutique Luxury Real Estate est là pour vous aider à vous adapter et à prospérer. Que vous achetiez votre premier bien locatif ou que vous développiez votre portefeuille, nous vous fournissons :
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