Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości w Hiszpanii lub rozważasz zakup jej jako inwestycję na krótkoterminowy wynajem, na horyzoncie czeka znacząca zmiana podatkowa — a teraz jest czas, by się na to przygotować.
Od 1 lipca 2028 roku Hiszpania będzie nakładać VAT (IVA) na wszystkie krótkoterminowe wynajmy turystyczne (30 nocy lub mniej), niezależnie od tego, czy oferowane są dodatkowe usługi. To stanowi wyraźne odejście od obecnych przepisów podatkowych i będzie miało istotne konsekwencje zarówno dla właścicieli domów wakacyjnych, właścicieli nieruchomości, jak i inwestorów w nieruchomości.
Ten wpis na blogu wyjaśnia:
Kiedy i w jaki sposób VAT jest stosowany do dochodów z najmu,
Co się zmieni w 2028 roku,
Jak przygotować się na zachowanie zgodności i zysków,
I jak to wpływa na strategię dochodów z najmu jako inwestora investor.
Zgodnie z obowiązującymi hiszpańskimi przepisami podatkowymi, wynajem krótkoterminowy jest zazwyczaj zwolniony z VAT, chyba że oferujesz "usługi pozahotelowe", takie jak:
Codzienne sprzątanie podczas pobytu gościa
Usługi recepcyjne lub concierge
Śniadanie lub inne posiłki
Usługa pralni
Zmiana pościeli lub ręczników podczas pobytu
Jeśli Twój działalność wynajmu obejmuje te usługi, Urząd Skarbowy (Agencia Tributaria) uznaje to za podobne do działalności hotelarskiej. W takim przypadku musisz naliczyć 10% VAT od każdej faktury najmu i zarejestrować ją jako działalność gospodarczą.
Jeśli jednak jesteś umeblowaną nieruchomość bez oferowania tych usług — jedynie sprzątania przed/po pobytu, podstawowej konserwacji oraz przekazania kluczy — to według obecnych przepisów nie obowiązuje VAT.
Ten system jest szczególnie korzystny dla prywatnych właścicieli i małych inwestorów, którzy chcą wynajmować swoje nieruchomości za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com, nie stając się pełnoetatowymi operatorami biznesowymi.
Zmiana wynika z nowej dyrektywy UE mającej na celu modernizację systemu VAT we wszystkich państwach członkowskich: reformy "VAT w erze cyfrowej" (ViDA).
Od 1 lipca 2028 roku Hiszpania będzie zobowiązana do pobierania VAT na wszystkie krótkoterminowe wynajmy na 30 dni lub krócej, niezależnie od tego, czy usługi są świadczone, czy nie.
VAT będzie automatycznie naliczany na każdy krótki pobyt (30 nocy lub mniej).
Nawet wynajem pasywny bez dodatkowych usług musi zawierać VAT.
Standardowa stopa ma wynosić 10%, ale dyskusje trwają — może zostać skorygowana w górę lub w dół.
Najmy długoterminowe (powyżej 30 dni) nadal będą zwolnione z podatku
podatkowego.Reforma ta ma na celu:
Stworzyć równe warunki między wynajmem krótkoterminowym a hotelami, które już obowiązują VAT.
Ujednolicić opodatkowanie w całej UE, ułatwiając monitorowanie platform cyfrowych i wynajmów transgranicznych.
Zwiększ dochody publiczne, zdobywając dochody z rosnącego rynku wynajmu krótkoterminowego.
Od 2028 roku właściciele wynajmujący nieruchomości na krótkie pobyty będą musieli sformalizować swój działalność wynajmu, w tym:
Musisz zarejestrować się w Hiszpańskim Urzędzie Skarbowym według wzorców 036 lub 037, deklarując swoją działalność jako działalność gospodarczą podlegającą VAT.
Musisz naliczyć 10% VAT od każdej krótkoterminowej rezerwacji (nawet jeśli nie świadczysz dodatkowych usług) i uwzględnić to na prawidłowo wystawionej fakturze.
Będziesz zobowiązany do złożenia:
Model 303: deklaracje VAT (zazwyczaj kwartalne)
Model 390: Roczne podsumowanie VAT
Dodatkowe zeznania podatkowe zależą od tego, czy jesteś rezydentem, czy nierezydentem
Obejmuje to:
Formalne księgi przychodów i wydatków
Cyfrowy rejestr faktur
Właściwe systemy księgowe
Jeśli współpracujesz z księgowym lub gestoríą, proces ten może być usprawniony — ale ważne jest, aby wybrać firmę doświadczoną w nieruchomościach nierezydentów i wynajmie krótkoterminowym.
Tak! Po rejestracji i naliczeniu VAT możesz również mieć prawo do odliczenia VAT zapłaconego wliczonym na wydatki związane z działalnością najmu, takie jak:
Renowacje lub modernizacje
Meble i sprzęt
AGDRachunki za media (woda, prąd, internet)
Zarządzanie nieruchomościami i usługi sprzątania
Opłaty zawodowe (prawne, doradztwo podatkowe itp.)
Może to pomóc Ci utrzymać lub nawet zwiększyć dochód z najmu netto pomimo 10% obowiązku VAT w wysokości 10%.
Jeśli po lipcu 2028 roku nadal wynajmujesz bez pobierania podatku VAT — nawet przez pomyłkę — możesz się zmierzyć z:
Grzywny i odsetki od podatku niezgłoszonego
Wstecznie datowane płatności VAT
Utrata możliwości odliczania VAT z wejścia
Zwiększona kontrola ze strony organów podatkowych
Dodatkowo, platformy wynajmu cyfrowego, takie jak Airbnb i Booking.com, prawdopodobnie będą musiały zgłaszać Twoje transakcje, a nawet potrącać VAT, jeśli nie zarejestrujesz się prawidłowo. Przestrzeganie przepisów stanie się nieuniknione.
Jeśli posiadasz lub planujesz zakup nieruchomości inwestycyjnej do krótkoterminowego wynajmu w Hiszpanii, oto kilka proaktywnych kroków, które warto podjąć:
Czy będziesz kontynuować krótkie pobyty po 2028 roku? A może przejść na czynsz na 30 dni+, które pozostają zwolnione z podatku podatkowego?
Czy uwzględnisz VAT w reklamowanych stawkach, czy dodasz go do góry? Jeśli zostanie wchłonięty, zmniejszy marżę — jeśli zostanie przekazany, może wpłynąć na popyt.
Upewnij się, że wszystkie faktury za wydatki związane z nieruchomościami zawierają VAT i są prawidłowo rozliczone — aby później maksymalnie wykorzystać odliczenia.
Zatrudnienie wykwalifikowanego doradcy podatkowego lub gestoría zaoszczędzi Ci czas, pieniądze i potencjalne problemy związane z zgodnością. Możemy przedstawić Ci zaufanych ekspertów w Hiszpanii.
Choć ta reforma może wydawać się ciężarem, jest też szansą: przygotowując się wcześnie, możesz pozostać zgodnym z przepisami, uniknąć kar i prowadzić swój biznes wynajmujący bardziej dochodowo. W rzeczywistości możliwość odliczenia VAT od wydatków może znacząco poprawić ogólną efektywność podatkową.
W La Boutique Luxury Real Estate nie sprzedajemy tylko domów — zapewniamy naszym klientom długoterminową wartość. Jeśli kupujesz jako inwestycję na wynajem, jesteśmy tutaj, aby doradzić Ci w kwestii:
Gdzie i co kupić, aby uzyskać optymalne zwroty
z inwestycjiLokalne wymagania licencyjne i podatkowe
Najlepsze wsparcie prawne i księgowe w zarządzaniu dochodami z najmu
ROI oznacza zwrot z inwestycji (ROI) (Return on Investment). To sposób, w jaki mierzysz, jak dochodowa jest twoja nieruchomość w porównaniu z wydatkami na jej zakup i utrzymanie.
ROI (%) = (roczny dochód netto / całkowita inwestycja) × 100
Jeśli zainwestujesz 300 000 € i zarabiasz rocznie 24 000 € netto, Twój zwrot z inwestycji = 8%.
Zrozumienie ROI pomaga porównywać potencjalne zakupy, rozważać ryzyko i optymalizować długoterminową rentowność.
z inwestycji
W La Boutique Luxury Real Estate pomagamy inwestorom znaleźć nieruchomości o maksymalnym potencjale zarobkowym. Oto nasze najlepsze wskazówki:
Nadmorskie hotspoty takie jak Moraira, Altea, Jávea, Denia i Ibiza
Miasta o wysokiej turystyce przez cały rok
Obszary z istniejącymi ramami licencji turystycznych
2-3 sypialnie mieszkaniami lub willami nad morzem
Domy gotowe do klucza lub świeżo wyremontowane, aby obniżyć koszty instalacji
Przeprowadzamy Cię także przez proces licencjonowania, kontroli prawnych i zarządzania nieruchomościami, aby pomóc Ci odnieść sukces.
Do 2028 roku platformy takie jak Airbnb prawdopodobnie będą zobowiązane do zgłaszania Twoich dochodów lub potrącania VAT w Twoim imieniu. Jeśli nie zarejestrowałeś się lub nie zacząłeś pobierać VAT, ryzykujesz:
Kontrola podatkowa i grzywny
Zaległe płatności z odsetkami
Ograniczenia lub zawieszenie konta
Uniknięcie tego oznacza uzyskanie profesjonalnej porady i szybkie działanie.
Ta reforma VAT nie kończy rentowności wynajmu w Hiszpanii — zmienia jedynie zasady. Dzięki odpowiedniej strategii, lokalizacji i planowaniu podatkowemu nadal możesz osiągać doskonałe zyski.
La Boutique Luxury Real Estate jest tutaj, aby pomóc Ci się dostosować i rozwijać. Niezależnie od tego, czy kupujesz swoją pierwszą nieruchomość na wynajem, czy rozwijasz swoje portfolio, zapewniamy:
Informacje rynkowe
Koordynacja prawna
Ekskluzywne notowania inwestycyjne
Kontakty do zarządzania nieruchomościami na klucz
Pozwól nam pomóc Ci zachować zgodność i odnieść sukces na długo przed 2028 rokiem.
Gotowy, by mądrze inwestować na hiszpańskim rynku nieruchomości?
Skontaktuj się z nami już dziś, aby uzyskać fachową poradę i dopasowane możliwości na Costa Blanca i Balearach.
