Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen oder erwägen, eine Immobilie als kurzfristige Mietinvestition zu kaufen, zeichnet sich eine bedeutende steuerliche Änderung ab – und jetzt ist es an der Zeit, sich vorzubereiten.
Ab dem 1. Juli 2028 wird Spanien die Mehrwertsteuer (IVA) auf alle kurzfristigen touristischen Vermietungen (30 Nächte oder weniger) erheben, unabhängig davon, ob zusätzliche Dienstleistungen angeboten werden. Dies stellt eine scharfe Abkehr von den aktuellen Steuervorschriften dar und wird wichtige Auswirkungen auf Ferienhausbesitzer, Vermieter und Immobilieninvestoren gleichermaßen haben.
In diesem Blogbeitrag wird erklärt:
Wann und wie die Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen erhoben wird,
Was ändert sich im Jahr 2028,
Wie man sich darauf vorbereitet, konform und profitabel zu bleiben,
Und wie sich dies auf Ihre Mieteinnahmenstrategie als Immobilie auswirkt investor.
Nach den geltenden spanischen Steuervorschriften sind Kurzzeitvermietungen in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit, es sei denn, Sie bieten "Dienstleistungen außerhalb des Hotels" an, wie z. B.:
Tägliche Reinigung während des Aufenthalts des Gastes
Rezeptions- oder Concierge-Service
Frühstück oder andere Mahlzeiten
Wäscheservice
Wechsel der Bettwäsche oder Handtücher während des Aufenthalts
Wenn Ihre Vermietungstätigkeit diese Dienstleistungen umfasst, betrachtet die Steuerbehörde (Agencia Tributaria) sie als ähnlich wie einen Hotelbetrieb. In diesem Fall müssen Sie 10% Mehrwertsteuer auf jede Mietrechnung berechnen und sich als Geschäftstätigkeit anmelden.
Wenn Sie jedoch href="https://www.laboutique-realestate.com/for-sale/villa-rio-mundo-luxuriously-furnished-with-tourist-license-and-prime-location-LB04-023/" target="_blank"<> eine möblierte Immobilie abgeben, ohne diese Dienstleistungen anzubieten – nur die Reinigung vor/nach dem Aufenthalt, die grundlegende Wartung und die Schlüsselübergabe – dann fällt nach den geltenden Regeln keine Mehrwertsteuer an.
Diese Regelung ist besonders günstig für private Eigentümer und Kleinanleger, die ihre Immobilien über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermieten möchten, ohne hauptberuflich tätig zu werden.
Die Änderung ist auf eine neue EU-Richtlinie zurückzuführen, die darauf abzielt, das Mehrwertsteuersystem in allen Mitgliedstaaten zu modernisieren: die Reform der "Mehrwertsteuer im digitalen Zeitalter" (ViDA).
Ab dem 1. Juli 2028 ist Spanien verpflichtet, Mehrwertsteuer auf alle Kurzzeitvermietungen von 30 Tagen oder weniger zu erheben, unabhängig davon, ob Dienstleistungen erbracht werden oder nicht.
Die Mehrwertsteuer wird automatisch auf jeden Kurzaufenthalt (30 Nächte oder weniger) erhoben.
Auch passive Vermietungen ohne zusätzliche Dienstleistungen müssen die Mehrwertsteuer enthalten.
Es wird erwartet, dass der Standardsatz 10 % betragen wird, aber die Diskussionen dauern an – er könnte nach oben oder unten korrigiert werden.
Langzeitmieten (mehr als 30 Tage) sind weiterhin von der Mehrwertsteuer befreit.
Diese Reform zielt darauf ab,
Schaffen Sie gleiche Wettbewerbsbedingungen zwischen Kurzzeitvermietungen und Hotels, die bereits Mehrwertsteuer erheben.
Harmonisierung der Besteuerung in der gesamten EU, um die Überwachung digitaler Plattformen und grenzüberschreitender Vermietungen zu erleichtern.
Steigern Sie die öffentlichen Einnahmen, indem Sie Einnahmen aus dem wachsenden Markt für Kurzzeitvermietungen erzielen.
Ab 2028 müssen Eigentümer, die Immobilien für Kurzaufenthalte vermieten, ihre Vermietungsaktivitäten formalisieren, einschließlich:
Sie müssen sich bei der spanischen Steuerbehörde mit dem Modell 036 oder 037 registrieren und Ihre Tätigkeit als mehrwertsteuerpflichtiges Unternehmen deklarieren.
Sie müssen 10 % Mehrwertsteuer auf jede kurzfristige Reservierung berechnen (auch wenn Sie keine zusätzlichen Dienstleistungen erbringen) und diese auf einer ordnungsgemäß ausgestellten Rechnung angeben.
Sie müssen Folgendes einreichen:
Modell 303: Umsatzsteuererklärungen (in der Regel vierteljährlich)
Modell 390: Zusammenfassung der jährlichen Mehrwertsteuer
Zusätzliche Einkommensteuererklärungen, je nachdem, ob Sie gebietsansässig oder nicht ansässig sind
Dazu gehören:
Formelle Bücher über Einnahmen und Ausgaben
Ein digitales Register von Rechnungen
Ordnungsgemäße Buchhaltungssysteme
Wenn Sie mit einem Buchhalter oder einer Gestoría zusammenarbeiten, kann dieser Prozess vereinfacht werden – aber es ist wichtig, eine Firma zu wählen, die Erfahrung mit ausländischen Immobilieninvestoren und Kurzzeitvermietungen hat.
ja! Sobald Sie registriert sind und Mehrwertsteuer berechnen, sind Sie möglicherweise auch berechtigt, die Vorsteuer abzuziehen, die Sie auf Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit gezahlt haben, wie z. B.:
Renovationen oder Sanierungen
Möbel und Haushaltsgeräte
Nebenkosten (Wasser, Strom, Internet)
Hausverwaltung und Reinigungsdienste
Honorare (Rechtsanwalt, Steuerberatung usw.)
Dies kann Ihnen helfen, Ihre Nettomieteinnahmen trotz der Mehrwertsteuerpflicht von 10 % zu halten oder sogar zu steigern.
Wenn Sie nach Juli 2028 weiterhin mieten, ohne Mehrwertsteuer zu berechnen – auch versehentlich – könnten Sie mit Folgendem konfrontiert werden:
Bußgelder und Zinsen für nicht deklarierte Steuern
Rückwirkende Mehrwertsteuerzahlungen
Verlust der Möglichkeit zum Vorsteuerabzug
Verstärkte Kontrolle durch die Steuerbehörden
Darüber hinaus sind digitale Vermietungsplattformen wie Airbnb und Booking.com wahrscheinlich verpflichtet, Ihre Transaktionen zu melden und möglicherweise sogar die Mehrwertsteuer einzubehalten, wenn Sie sich nicht ordnungsgemäß registrieren. Die Einhaltung der Vorschriften wird unvermeidlich werden.
Wenn Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zur kurzfristigen Vermietung in Spanien besitzen oder planen, diese zu erwerben, sollten Sie einige proaktive Schritte unternehmen:
Werden Sie nach 2028 mit Kurzaufenthalten weitermachen? Oder auf 30-Tage+-Vermietungen umsteigen, die mehrwertsteuerfrei bleiben?
Werden Sie die Mehrwertsteuer in Ihre beworbenen Preise einbeziehen oder hinzufügen? Wenn es absorbiert wird, verringert es Ihre Marge – wenn es weitergegeben wird, kann es die Nachfrage beeinträchtigen.
Stellen Sie sicher, dass alle Rechnungen für immobilienbezogene Ausgaben die Mehrwertsteuer enthalten und korrekt abgerechnet werden, damit Sie später die Abzüge maximieren können.
Die Beauftragung eines qualifizierten Steuerberaters oder einer Gestoría spart Ihnen Zeit, Geld und potenzielle Compliance-Kopfschmerzen. Wir können Ihnen vertrauenswürdige Experten in Spanien vorstellen.
Diese Reform mag sich zwar wie eine Belastung anfühlen, ist aber auch eine Chance: Wenn Sie sich frühzeitig vorbereiten, können Sie die Vorschriften einhalten, Strafen vermeiden und Ihr Vermietungsgeschäft profitabler führen. Tatsächlich kann die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer auf Ausgaben abzuziehen, Ihre allgemeine Steuereffizienz erheblich verbessern.
Bei La Boutique Luxury Real Estate verkaufen wir nicht nur Häuser – wir bieten unseren Kunden einen langfristigen Wert. Wenn Sie eine Immobilie als Mietinvestition kaufen, beraten wir Sie gerne bei:
Wo und was Sie kaufen sollten, um einen optimalen ROI zu erzielen
Lokale Lizenz- und Steueranforderungen
Die beste rechtliche und buchhalterische Unterstützung für die Verwaltung Ihrer Mieteinnahmen
ROI steht für Return on Investment. So messen Sie, wie profitabel Ihre Immobilie im Vergleich zu den Ausgaben ist, die Sie für den Kauf und die Instandhaltung ausgegeben haben.
ROI (%) = (Nettojahreseinkommen / Gesamtinvestition) × 100
Wenn Sie 300.000 € investieren und 24.000 € pro Jahr netto verdienen, ist Ihr ROI = 8 %.
Das Verständnis des ROI hilft Ihnen, potenzielle Käufe zu vergleichen, Risiken abzuwägen und die langfristige Rentabilität zu optimieren.
Bei La Boutique Luxury Real Estate helfen wir Investoren, Immobilien mit maximalem Ertragspotenzial zu finden. Hier sind unsere Top-Tipps:
Küsten-Hotspots wie Moraira, Altea, Jávea, Denia und Ibiza
Städte mit einem hohen ganzjährigen Tourismus
Gebiete mit bestehenden touristischen Lizenzrahmen
Wohnungen oder Villen mit 2-3 Schlafzimmern in der Nähe des Meeres
Häuser mit Pools, Terrassen oder Meerblick
Schlüsselfertige oder neu renovierte Häuser, um die Einrichtungskosten zu senken
Wir begleiten Sie auch durch Lizenzierung, rechtliche Prüfungen und Immobilienverwaltung, um Ihnen zum Erfolg zu verhelfen.
Bis 2028 werden Plattformen wie Airbnb wahrscheinlich verpflichtet sein, Ihre Einnahmen zu melden oder die Mehrwertsteuer in Ihrem Namen einzubehalten. Wenn Sie sich nicht registriert haben oder nicht mit der Erhebung der Mehrwertsteuer begonnen haben, riskieren Sie:
Steuerprüfungen und Bußgelder
Rückzahlungen mit Zinsen
Kontoeinschränkungen oder Sperrung
Um dies zu vermeiden, müssen Sie sich professionell beraten lassen und frühzeitig handeln.
Diese Mehrwertsteuerreform ist nicht das Ende der Rentabilität der Vermietung in Spanien – sie ändert nur die Regeln. Mit der richtigen Strategie, dem richtigen Standort und der richtigen Steuerplanung können Sie dennoch hervorragende Renditen erzielen.
La Boutique Luxury Real Estate ist hier, um Ihnen zu helfen, sich anzupassen und erfolgreich zu sein. Ganz gleich, ob Sie Ihre erste Mietimmobilie kaufen oder Ihr Portfolio erweitern, wir bieten:
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