Pod koniec trzeciego kwartału 2026 roku, rynek nieruchomości w Costa Blanca pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych rynków mieszkaniowych w Hiszpanii.
Ceny nadal utrzymują się blisko rekordowych poziomów w wielu najbardziej pożądanych lokalizacjach Costa Blanca, międzynarodowi nabywcy pozostają kluczową częścią popytu, a niedobór wysokiej jakości nieruchomości w prestiżowych rejonach nadal wpływa na ceny.
Jednocześnie szerszy rynek hiszpański zaczyna wykazywać oznaki umiarkowania. Wolumen transakcji zmniejszył się, przystępność cenowa stała się większym wyzwaniem dla kupujących krajowych, a wzrost cen — choć nadal silny — zaczyna zwalniać w porównaniu z wyjątkowymi stopami odnotowanymi na początku roku.
Dla kupujących i inwestorów tworzy to bardziej zniuansowany rynek.
Costa Blanca nie przeżywa prostego boomu na nieruchomości. Zamiast tego obserwujemy coraz bardziej selektywny rynek, na którym lokalizacja, jakość, niedobór i właściwe ceny mają większe znaczenie niż kiedykolwiek.
Raport ten odzwierciedla najnowsze informacje dostępne na koniec września 2026 roku. Ostateczne oficjalne statystyki transakcyjne za III kwartał nie zostały jeszcze opublikowane, dlatego analiza łączy najnowsze oficjalne dane kwartalne z nowszymi wskaźnikami rynkowymi z lipca i września.
Ceny nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii pozostają zdecydowanie na dodatnim terenie.
Według hiszpańskiego Narodowego Instytutu Statystyki (INE), indeks cen mieszkań wzrósł w drugim kwartale 2026 o 12,2% rok do roku, a ceny również wzrosły o 3,4% w porównaniu z poprzednim kwartalem.
Najsilniejszy wzrost odnotowały nieruchomości odsprzedażowe, które wzrosły o 12,9% rok do roku, podczas gdy nowo zabudowane domy wzrosły o 7,4%.
Nowsze analizy CaixaBank Research wskazują na początek zmiernienia tego wzrostu.
Szacowana wartość nieruchomości wolnorynkowych wzrosła w drugim kwartale o 12,5% rok do roku, w porównaniu do 13,9% w pierwszym kwartale. W ujęciu kwartalnym wzrost zwolnił do 1,7%. CaixaBank zauważa, że ta niższa niż oczekiwano wartość wywiera presję spadkową wobec poprzedniej prognozy cen na cały rok 2026.
To nie oznacza, że ceny nieruchomości spadają.
Dane sugerują raczej, że Hiszpania może przechodzić od wyjątkowo szybkiego wzrostu cen w kierunku bardziej umiarkowanej fazy.
Jedną z najbardziej widocznych zmian w 2026 roku była ewolucja wolumenów transakcji.
Hiszpania odnotowała 167 934 transakcje nieruchomościami mieszkalnymi w drugim kwartale 2026 roku, co stanowi spadek o 5,7% w porównaniu z pierwszym kwartałem oraz spadek o 2,3% w porównaniu z tym samym okresem 2025 roku.
Transakcje nowych budynków szczególnie mocno spadły w ciągu kwartału, spadając o 11,5%, podczas gdy transakcje ze sprzedaży odsprzedaży spadły o 4%.
Wstępne dane z lipca sugerują, że ten trend utrzymał się na początku trzeciego kwartału.
W
lipcu zarejestrowano około 60 500 transakcji mieszkaniowych w całej Hiszpanii, co stanowi spadek o 7,7% rok do roku. Rejestracja kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne również zmniejszyła się o około 4,2%.
To ważny krok dla kupujących.
Zmniejszenie liczby transakcji nie przekłada się automatycznie na spadek cen. Może raczej wskazywać, że kupujący stają się bardziej wybiórczy, gdy przystępność cenowa staje się trudniejsza, a ceny wywoławcze pozostają wysokie.
Costa Blanca pozostaje nietypowa na hiszpańskim rynku nieruchomości ze względu na niezwykłe znaczenie międzynarodowego popytu.
W drugim kwartale 2026 roku zagraniczni nabywcy stanowili 46,43% zakupów mieszkaniowych w prowincji Alicante, w porównaniu do 15,98% w skali kraju.
To uczyniło Alicante hiszpańską prowincją o najwyższym odsetku zagranicznych nabywców nieruchomości.
To rozróżnienie jest niezbędne przy analizie Costa Blanca.
Prawie połowa rynku prowincjonalnego jest pod wpływem międzynarodowych nabywców, których budżety, struktury finansowania i powody zakupu mogą znacznie różnić się od przeciętnego hiszpańskiego gospodarstwa
domowego.
Niektórzy kupujący przeprowadzają się na stałe. Inni kupują domy drugie, planują emeryturę w Hiszpanii lub łączą prywatne wykorzystanie z celami inwestycyjnymi.
Wielu międzynarodowych nabywców jest również mniej zależnych od hiszpańskiego finansowania hipotecznego.
W rezultacie zmiany w dostępności krajowych kredytów hipotecznych niekoniecznie wpływają na Costa Blanca North w taki sam sposób, jak na bardziej krajowe rynki mieszkaniowe.
W miarę jak trzeci kwartał zbliża się do końca, wskaźniki cen wywoławczych nadal wykazują znaczną silę.
We wrześniu 2026 roku średnia cena wywoławcza w prowincji Alicante wynosiła około 2 846 €/m², co stanowi wzrost o 8,7% w porównaniu z wrześniem 2025 roku.
Średnia prowincjonalna jednak mówi tylko część historii.
Costa Blanca oferuje bardzo różne rynki nieruchomości, od miasteczek śródlądowych i tradycyjnych hiszpańskich miast po jedne z najbardziej ugruntowanych luksusowych destynacji mieszkaniowych wybrzeża Morza Śródziemnego.
Dla międzynarodowego nabywcy gmina — a coraz częściej poszczególna mikrolokalizacja w tej gminie — może więc mieć znacznie większe znaczenie niż średnia prowincjonalna.
Jávea nadal pokazuje siłę prestiżowej Costa Blanca North.
Dane dotyczące cen wywoławczych z września 2026 roku wskazują średnią wartość na około 4 137 €/m², czyli o około 8,3% więcej niż rok wcześniej.
Jednak nawet w obrębie Jávea istnieją znaczne różnice.
Najlepsze lokalizacje osiągają znacznie wyższe ceny niż średnia gmin. Na przykład obszar Puerto wynosi obecnie około €5,050/m², co pokazuje, jak bliskość morza, dostępność pieszo i ograniczona dostępność mogą generować znaczne premie.
Właśnie dlatego €/m² nigdy nie powinno być stosowane w izolacji przy wycenie willi w Jávea.
Widoki na morze, orientacja działki, prywatność, stan, jakość budowy, tereny zewnętrzne oraz możliwość dojścia pieszo do plaży lub udogodnień mogą powodować bardzo różne wyceny nieruchomości, które na papierze wyglądają podobnie.
Moraira nadal cieszy się jednymi z najwyższych cen wywoławczych w prowincji Alicante.
W sierpniu 2026 roku średnie ceny wywoławcze osiągnęły około 4 509 €/m², co stanowi roczny wzrost o 6,1%.
We
wrześniu szersze dane wyceny ustaliły Morairę na około 4 635 euro/m², co czyni ją najdroższą gminą w prowincji Alicante w tym zbiorze danych.
Ceny Morairy odzwierciedlają cechy trudne do odtworzenia: ograniczoną geografię, ustalony popyt międzynarodowy, atrakcyjne wybrzeże oraz stosunkowo ograniczoną podaż dobrze usytuowanych willi.
Dla inwestorów niedobór jest ważnym pojęciem.
Nie gwarantuje to przyszłego wzrostu wartości, ale nieruchomości o cechach, których nie da się łatwo powielić, zwykle pozostają szczególnie atrakcyjne, gdy kupujący stają się bardziej wybiórczy
.
Dénia przedstawia nieco inną tezę.
Łączy ugruntowane hiszpańskie miasto, marinę, plaże, całoroczną populację, gastronomię, połączenia transportowe oraz silny międzynarodowy popyt, a ceny pozostają niższe niż w Jávea i Moraira.
Średnie ceny wywoławcze osiągnęły około 3 348 €/m² w sierpniu 2026 roku, co oznacza wzrost o 8,8% rok do roku.
Dla międzynarodowych nabywców szukających poza tradycyjnym rynkiem luksusowych willi, Dénia nadal oferuje interesujące połączenie stylu życia, całorocznej aktywności oraz stosunkowo niższych cen wejścia.
Obszary takie jak Las Rotas, La Marineta Cassiana oraz nieruchomości blisko mariny funkcjonują na bardzo różnych poziomach cenowych niż średnia gmin, co sprawia, że lokalna analiza jest niezbędna.
Być może najważniejszym wydarzeniem w trzecim kwartale nie jest pojedynczy procent.
To zmieniające się zachowanie kupujących.
Po kilku latach silnego wzrostu cen międzynarodowi nabywcy są coraz bardziej poinformowani. Porównują nieruchomości uważnie, rozumieją ceny wywoławcze w różnych gminach i oczekują, że jakość będzie odpowiadać cenie.
To jest zdrowe dla rynku.
Nieruchomości w silnych lokalizacjach, odpowiednio przedstawione i realistycznie wycenione, nadal przyciągają zainteresowanie.
Nieruchomości, których ceny wywoławcze znacznie przewyższają ich wartość podstawową, mogą potrzebować więcej czasu na sprzedaż.
To rozróżnienie prawdopodobnie stanie się coraz ważniejsze wraz z dojrzewaniem rynku.
Atrakcyjność Costa Blanca pozostaje szersza niż tylko ceny nieruchomości.
Region oferuje ponad 300 dni słonecznych w wielu miejscach, rozległe wybrzeże, szkoły międzynarodowe, mariny, pola golfowe, doskonałą gastronomię oraz stosunkowo łatwy dostęp do głównych europejskich miast przez lotniska Alicante i Walencja.
Praca zdalna i elastyczna zmieniła także sposób, w jaki wielu międzynarodowych nabywców postrzega drugi dom.
Nieruchomość, która kiedyś była używana głównie latem, coraz częściej staje się miejscem zamieszkania przez kilka miesięcy w roku.
To wspiera zapotrzebowanie na domy zaprojektowane do całorocznego życia: dobra izolacja, systemy ogrzewania i chłodzenia, biura domowe, szybki internet, przestrzenie na zewnątrz, prywatność i łatwy dostęp do codziennych usług.
W segmencie premium kupujący coraz bardziej skupiają się na jakości, a nie tylko na rozmiarze.
Nieruchomości gotowe do klucza pozostają szczególnie atrakcyjne, ponieważ międzynarodowi nabywcy często wolą unikać długotrwałych remontów z zagranicy.
Efektywność energetyczną, instalacje solarne, ogrzewanie podłogowe, nowoczesne systemy klimatyzacji, wysokiej jakości okna i dobra izolacja również stają się coraz ważniejsze.
Jednocześnie tradycyjna architektura śródziemnomorska pozostaje bardzo pożądana, gdy została odnowiona ze współczuciem.
Nieruchomości łączące naturalny kamień z łuków tosca i ugruntowane ogrody z nowoczesnymi kuchniami, łazienkami i energooszczędnymi instalacjami mogą zaoferować coś, czego nowa zabudowa nie jest w stanie łatwo odtworzyć.
Życie na zewnątrz pozostaje podstawą.
Baseny, zadaszone tarasy, letnie kuchnie, zewnętrzne jadalnie oraz płynne połączenia między wnętrzami a zewnętrznymi przestrzeniami nie są już postrzegane jedynie jako dodatki na rynku premium Costa Blanca — stanowią one część stylu życia, który kupują kupujący.
Obecny rynek pozostaje sprzyjający właścicielom wysokiej jakości nieruchomości, ale realistyczne ceny stają się coraz ważniejsze.
Silne wzrosty odnotowane w ostatnich latach czasem mogą prowadzić sprzedających do założenia, że praktycznie każda cena wywoławcza zostanie ostatecznie osiągnięta.
To niekoniecznie prawda.
Kupujący mają dostęp do znacznie większej ilości informacji rynkowych niż dekadę temu. Przewartościowane nieruchomości mogą pozostawać dostępne online przez dłuższy czas, co ostatecznie wymaga redukcji i traci początkowy efekt wejścia na rynek.
Wycena zawodowa powinna zatem uwzględniać znacznie więcej niż średnią wartość €/m².
Stan nieruchomości, lokalizacja, orientacja, widoki, charakterystyka działki, prywatność, status prawny, porównywalne nieruchomości oraz ostatnia aktywność rynkowa – wszystko to wpływa na osiągalną wartość.
Dla kupujących bardziej selektywny rynek może stworzyć nowe możliwości.
Celem nie powinno być znalezienie najtańszej nieruchomości.
Powinno polegać na zidentyfikowaniu najsilniejszego połączenia nieruchomości, lokalizacji i ceny.
Dobrze położony dom o cechach, które pozostaną pożądane dla przyszłych międzynarodowych nabywców, może uzasadnić wyższą cenę nabycia niż tańsza nieruchomość, z kompromisami, które również wpłyną na jej ostateczną odsprzedaż.
Inwestorzy powinni również rozróżnić wzrost wartości kapitału od zwrotów z najmu.
Nieruchomości przeznaczone do wynajmu wymagają dodatkowej analizy licencji, sezonowości, kosztów operacyjnych, podatków, konserwacji oraz obowiązujących przepisów dotyczących najmu.
Cena zakupu główna to tylko jedna część kalkulacji inwestycyjnej.
Wchodząc w ostatni kwartał roku, warto zwrócić uwagę na kilka czynników.
Pierwszym jest to, czy wolumeny transakcji w całej Hiszpanii nadal się utrzymują.
Drugim pytaniem jest to, czy wzrost cen nadal spowalnia po wyjątkowo silnych wzrostach odnotowanych w pierwszej połowie 2026 roku.
Trzecim — i szczególnie ważnym dla Costa Blanca — jest to, czy popyt międzynarodowy nadal będzie rekompensował część presji na przystępność cenową, które dotykają krajowych nabywców.
Podaż również pozostaje fundamentalnym problemem. CaixaBank Research zauważa, że nowa podaż mieszkań nadal pozostaje opóźniona w formowaniu gospodarstw domowych, co oznacza, że Hiszpania nie rozwiązała jeszcze strukturalnej nierównowagi między tworzeniem nowych gospodarstw domowych a dostępnymi mieszkaniami.
Dla najlepszych lokalizacji na Costa Blanca, gdzie tereny nadające się do zabudowy i naprawdę wyjątkowe pozycje są naturalnie ograniczone, pozostaje to szczególnie istotne.
Trzeci kwartał 2026 roku kończy się rynkiem, który pozostaje silny, międzynarodowy i coraz bardziej selektywny.
Ceny w całej prowincji Alicante pozostają znacznie wyższe niż rok temu. Jávea i Moraira nadal aktywnie działają w segmencie premium, podczas gdy Dénia oferuje inne połączenie stylu życia, całorocznej infrastruktury i wartości względnej.
Jednocześnie spadające wolumeny transakcji w skali kraju przypominają nam, że żaden rynek nie rośnie w nieskończoność w tym samym tempie.
Dla nas to sprawia, że profesjonalny wybór nieruchomości i realistyczna wycena są ważniejsze — a nie mniej.
Najsilniejsze możliwości coraz częściej znajdujemy, patrząc poza główne statystyki i rozumiejąc pojedynczą nieruchomość: jej mikrolokalizację, rzadkość, jakość, pozycję prawną, cenę oraz profil przyszłego nabywcy.
W La Boutique Luxury Real Estate SL wierzymy, że prawdziwy luksus tkwi w detalach — wyjątkowych domach, spersonalizowanej obsłudze, innowacji i trosce.
Specjalizując się w ekskluzywnych nieruchomościach na terenie Costa Blanca i Balearów, pomagamy międzynarodowym kupującym i sprzedającym poruszać się po rynku, korzystając z lokalnej wiedzy, przejrzystości i jasnego zrozumienia, co tworzy długoterminową wartość nieruchomości.
