Comprar una propiedad de nueva construcción en España ya se siente como un nuevo comienzo: líneas limpias, comodidades modernas y el atractivo irresistible de la vida mediterránea. Pero para muchos compradores con sede en la UE, existe una ventaja adicional que hace que las construcciones nuevas sean especialmente atractivas: se puede recuperar hasta el 100% del IVA (IVA) pagado por la compra, siempre que la propiedad esté registrada y se utilice para un alquiler o actividad empresarial elegible para el IVA durante al menos diez años.
Para propiedades residenciales, el IVA suele ser del 10%, lo que significa la oportunidad de ahorrar decenas de miles de euros desde el primer día. Para las unidades comerciales, el ahorro potencial es aún mayor, con un 21%. La clave es el cumplimiento: una vez registrado, tratarás la propiedad exactamente como un activo empresarial, emitiendo facturas de IVA y presentando declaraciones trimestrales igual que cualquier empresa española.
En La Boutique Luxury Real Estate SL, guiamos a clientes internacionales en cada paso del proceso de compra, centrándonos especialmente en viviendas exclusivas en toda la Costa Blanca y las Islas Baleares. Y para los inversores, esta oportunidad de acceso al IVA se ha convertido en una de las ventajas más estratégicas de comprar propiedades modernas de nueva construcción en España hoy en día.
Antes de 2023, los compradores extranjeros sin un establecimiento permanente en España no podían reclamar directamente el IVA. En su lugar, el vendedor aplicó el IVA mediante un proceso de "cargo inverso", cerrando la puerta a cualquier forma de recuperación del IVA.
Pero todo cambió con la reforma de 2023 del artículo 84 de la Ley de IVA española.
Desde entonces, tanto las personas físicas como las empresas — españolas o extranjeras — pueden registrarse para el IVA en España siempre que realicen una actividad gravable, como:
alquileres turísticos a corto plazo,
arrendamiento comercial, o
Contratos de alquiler de empresa a empresa.
Esto significa que si compras una vivienda nueva con la intención de gestionar un negocio de alquiler registrado en el IVA, puedes recuperar el IVA pagado al finalizar, recuperando potencialmente el 100% de ese gasto fiscal inicial.
En otras palabras: compra nuevo, regístrate correctamente y podrás recuperar el impuesto inmediatamente.
Para poder optar a la recuperación del IVA, los siguientes pasos son esenciales:
Deben:
Regístrate para el IVA en España — obtén un número de identificación fiscal (NIF) español y registra tu actividad empresarial en la Agencia de Hacienda (AEAT).
Utiliza la propiedad para una actividad elegible para el IVA, es decir, emites facturas que incluyen el IVA.
Declara el uso previsto en el momento de la compra: esto debe estar alineado con tu plan de negocio.
Una vez registrado, presentarás declaraciones de IVA trimestralmente, igual que cualquier empresa española.
Diferentes estructuras de alquiler aplican distintos tipos de IVA, pero cada uno puede optar a la recuperación total del IVA si se gestiona correctamente.
Adecuado para alquileres vacacionales de corta duración que ofrecen servicios de estilo hotelero como:
Registro de invitados,
limpieza y cambios de ropa de cama,
Extras opcionales o asistencia de conserjería.
Cobras un 10% de IVA por cada reserva y, a cambio, puedes recuperar el 100% del IVA pagado por tu compra.
Si la propiedad se utiliza con fines profesionales o comerciales — por ejemplo, una consulta médica, despacho de abogados o consultora — podrás:
cobrar un 21% de IVA,
y recuperar el mismo porcentaje pagado durante la compra.
Esta opción atrae a inversores no intervencionistas:
Alquilas la propiedad a una empresa (por ejemplo, un operador turístico o un gestor de propiedades).
Facturas a esa empresa con un 21% de IVA.
Puedes reclamar todo el IVA de la adquisición de la propiedad.
En todos los casos, el registro y la facturación adecuada siguen siendo esenciales.
Actualicemos las cifras según tu solicitud:
Un empresario neerlandés (o cualquier empresario con sede en la UE) compra un apartamento de nueva construcción en la Costa Blanca a través de su empresa, se registra para el IVA y gestiona la propiedad como alquiler turístico con servicios de hostelería.
• Renta media mensual por alquiler: €1.100
• Ingresos anuales por alquiler: 13.200
• IVA cobrado a los huéspedes (10%): 1.200 € al año
• IVA total pagado a la Agencia Tributaria Española: 12.000 € en 10 años
• IVA recuperado a la compra: 85.000 €
85.000 € (reembolso) – 12.000 € (IVA pagado en 10 años) = 73.000 € de ahorro neto
Esto no incluye el impuesto de timbre (AJD), que no es recuperable, pero la recuperación del IVA sigue generando una ventaja financiera significativa.
Si la propiedad deja de alquilarse con IVA, o se utiliza de forma privada durante los primeros 10 años, se debe devolver una parte proporcional de la devolución del IVA.
La solicitud de reembolso se realiza en la declaración de IVA del cuarto trimestre, presentada antes del 30 de enero del año siguiente. La Agencia Tributaria revisa entonces la solicitud — a menudo con cuidado — y puede:
tardar hasta seis meses en emitir el reembolso,
pide documentación que lo respalde,
o realizar una inspección antes de aprobarla.
Debes haber emitido facturas de IVA activamente durante el año de la reclamación.
Para conservar tu devolución del IVA sin penalizaciones, debes:
mantener el mismo uso comercial durante al menos 10 años,
emitir correctamente las facturas de IVA,
presentar declaraciones de IVA trimestralmente,
conservar todas las facturas y documentación durante cuatro años,
ajustar el reembolso proporcionalmente si solo una parte de la actividad está sujeta al IVA.
Para compradores corporativos, si los directores o familiares utilizan la propiedad, debe declararse un valor de alquiler sujeto a impuestos.
La
recuperación del IVA crea una ventaja financiera inmediata, especialmente en escenarios de alquiler de bajo rendimiento, donde el reembolso inicial supone un impulso poderoso a los rendimientos netos.
Para propiedades de alto rendimiento, el IVA total pagado a lo largo del tiempo puede compensar más del beneficio inicial, pero el incentivo sigue otorgando a las construcciones nuevas una ventaja significativa en comparación con las reventas, donde el IVA no puede recuperarse.
La próxima directiva de la UE sobre el IVA en la Era Digital (ViDA) transformará la normativa de alquiler en toda Europa. A partir de julio de 2028, todos los alquileres de corta duración hasta 30 noches se tratarán como estancias en hotel, es decir:
El IVA se aplicará universalmente,
los propietarios deben emitir facturas de IVA,
y la documentación debe conservarse durante cuatro años o más.
España podría adoptar estas normas incluso antes, haciendo que el registro del IVA —y por tanto la recuperación del IVA— sea una práctica estándar para las propiedades de alquiler a corto plazo.
Comprar una propiedad de nueva construcción en España como persona física registrada en el IVA o a través de una empresa ya no es solo una formalidad legal: es una estrategia financiera sofisticada que puede desbloquear importantes ahorros fiscales y maximizar tu rentabilidad de inversión.
Para los compradores de la UE que buscan una propiedad de alta calidad con una fuerte demanda de alquiler —especialmente en regiones como la Costa Blanca—, la recuperación del IVA puede marcar la diferencia entre una buena inversión y una excepcional.
En La Boutique Luxury Real Estate SL, creemos que el verdadero lujo reside en los detalles: viviendas excepcionales, servicio personalizado, innovación y cuidado. Especializados en bienes raíces exclusivos en toda la Costa Blanca y las Islas Baleares, trabajamos estrechamente con asesores fiscales de confianza y profesionales legales para ayudar a nuestros clientes a comprar con confianza, claridad y ventaja estratégica.
Si estás considerando invertir en una construcción nueva —o quieres orientación personalizada sobre viviendas de alquiler elegibles para el IVA— estamos aquí para asesorarte en cada paso del proceso.
Compra nuevo, compra con inteligencia — y haz que las normas del IVA de España jueguen a tu favor.
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