Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien fühlt sich bereits wie ein Neuanfang an – saubere Linien, moderner Komfort und der unwiderstehliche Reiz des mediterranen Lebens. Für viele EU-basierte Käufer gibt es jedoch einen zusätzlichen Vorteil, der Neubauten besonders attraktiv macht: Sie können bis zu 100 % der beim Kauf gezahlten Mehrwertsteuer (IVA) zurückfordern, vorausgesetzt, die Immobilie ist registriert und für eine mehrwertsteuerpflichtige Miet- oder Geschäftstätigkeit für mindestens zehn Jahre genutzt.
Für Wohnimmobilien beträgt die Mehrwertsteuer in der Regel 10 %, was bedeutet, von Anfang an Zehntausende Euro zu sparen. Bei gewerblichen Einheiten ist die potenzielle Einsparung mit 21 % sogar noch höher. Der Schlüssel ist die Einhaltung der Vorschriften: Nach der Registrierung behandeln Sie die Immobilie genau wie ein Geschäftsvermögen, stellen Mehrwertsteuerrechnungen aus und reichen vierteljährliche Steuererklärungen ein, genau wie jedes spanische Unternehmen.
Bei La Boutique Luxury Real Estate SL begleiten wir internationale Kunden durch jeden Schritt des Kaufprozesses, mit besonderem Fokus auf exklusive Häuser auf der Costa Blanca und den Balearen. Und für Investoren ist diese Mehrwertsteuer-Chance heute zu einem der strategischsten Vorteile beim Kauf moderner Neubauobjekte in Spanien geworden.
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Vor 2023 konnten ausländische Käufer ohne dauerhafte Einrichtung in Spanien die Mehrwertsteuer nicht direkt zurückfordern. Stattdessen hat der Verkäufer die Mehrwertsteuer im Rahmen eines "Reverse Charge"-Verfahrens angewendet und so jede Form der Mehrwertsteuerrückforderung geschlossen.
Doch alles änderte sich mit der Reform von Artikel 84 des spanischen Mehrwertsteuergesetzes im Jahr 2023.
Seitdem können sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen – spanische oder ausländische – in Spanien die Mehrwertsteuer anmelden, solange sie eine steuerpflichtige Tätigkeit ausüben, wie zum Beispiel:
Kurzzeit-Touristenvermietungen,
Gewerbliche Vermietung, oder
Mietverträge von Unternehmen zu Unternehmen.
Das bedeutet, dass Sie, wenn Sie einen Neubau mit der Absicht kaufen, ein MVG-registriertes Mietunternehmen zu betreiben, die bei Fertigstellung gezahlte Mehrwertsteuer zurückfordern können und möglicherweise 100 % der anfänglichen Steuerkosten zurückfordern.
Mit anderen Worten: Kaufen Sie neu, registrieren Sie sich korrekt, und Sie können die Steuer sofort zurückfordern.
Um sich für die Mehrwertsteuerrückerstattung zu qualifizieren, sind folgende Schritte unerlässlich:
Du musst:
Melden Sie sich in Spanien für die Mehrwertsteuer an – erhalten Sie eine spanische Steueridentifikationsnummer (NIF) und melden Sie Ihre Geschäftstätigkeit bei der Steuerbehörde (AEAT).
Nutzen Sie die Immobilie für eine mehrwertsteuerfähige Tätigkeit – das heißt, Sie stellen Rechnungen aus, die die Mehrwertsteuer enthalten.
Geben Sie die vorgesehene Nutzung zum Zeitpunkt des Kaufs an – dies muss mit Ihrem Geschäftsplan übereinstimmen.
Nach der Registrierung reichen Sie vierteljährlich Mehrwertsteuererklärungen ein, genau wie jedes spanische Unternehmen.
Verschiedene Mietstrukturen verlangen unterschiedliche Mehrwertsteuersätze, aber jede kann für eine vollständige Mehrwertsteuerrückerstattung in Frage kommen, wenn sie richtig verwaltet wird.
Geeignet für kurzfristige Ferienvermietungen und bieten Hoteldienstleistungen wie:
Gäste-Check-in,
Reinigung und Wäschewechsel,
optionale Extras oder Concierge-Unterstützung.
Sie verlangen 10 % Mehrwertsteuer auf jede Buchung und können im Gegenzug 100 % der auf Ihren Kauf gezahlten Mehrwertsteuer zurückfordern.
Wenn die Immobilie für berufliche oder geschäftliche Zwecke genutzt wird – zum Beispiel als Arztpraxis, Anwaltskanzlei oder Beratungsfirma –, werden Sie:
Erhebung von 21 % Mehrwertsteuer,
und den gleichen Prozentsatz zurückzufordern, der während des Kaufs gezahlt wurde.
Diese Option spricht Investoren an, die sich zurückhalten:
Sie vermieten die Immobilie an ein Unternehmen (z. B. einen Reiseveranstalter oder Hausverwalter).
Du stellst diesem Unternehmen 21 % Mehrwertsteuer in Rechnung.
Sie können die gesamte Mehrwertsteuer auf den Erwerb der Immobilie zurückfordern.
In jedem Fall bleiben Registrierung und ordnungsgemäße Rechnungsstellung unerlässlich.
Aktualisieren wir die Zahlen basierend auf deiner Anfrage:
Ein niederländischer (oder ein EU-basierter) Unternehmer kauft über sein Unternehmen eine Neubauwohnung an der Costa Blanca, meldet sich für die Mehrwertsteuer an und betreibt die Immobilie als Touristenvermietung mit Gastgewerbe.
• Monatliche durchschnittliche Mieteinnahmen: €1.100<br /> • Jährliche Mieteinnahmen: €13.200
• Mehrwertsteuer für Gäste (10 %): 1.200 € pro Jahr
• Gesamtmehrwertsteuer an die spanische Steuerbehörde: 12.000 € über 10 Jahre
• Beim Kauf eingezogene Mehrwertsteuer: €85.000
85.000 € (Rückerstattung) – 12.000 € (Mehrwertsteuer über 10 Jahre) = 73.000 € Nettoeinsparung
Dies schließt die Stempelsteuer (AJD) nicht ein, die nicht erstattungsfähig ist, aber die Mehrwertsteuerrückerstattung schafft dennoch einen bedeutenden finanziellen Vorteil.
Wenn die Immobilie nicht mehr mit Mehrwertsteuer vermietet wird oder in den ersten 10 Jahren privat genutzt wird, muss ein proportionaler Teil der Mehrwertsteuerrückerstattung zurückgezahlt werden.
Der Rückerstattungsantrag erfolgt in der Mehrwertsteuererklärung des vierten Quartals, die bis zum 30. Januar des folgenden Jahres eingereicht wird. Die Steuerbehörde prüft den Antrag dann – oft sorgfältig – und kann:
Es dauert bis zu sechs Monate, bis die Rückerstattung ausgestellt wird,
Bitte um unterstützende Unterlagen,
oder führen vor der Genehmigung eine Inspektion durch.
Sie müssen im Jahr des Antrags aktiv Mehrwertsteuerrechnungen ausgestellt haben.
Um Ihre Mehrwertsteuerrückerstattung ohne Strafen zu behalten, müssen Sie:
gleiche geschäftliche Nutzung mindestens 10 Jahre lang aufrechterhalten,
Korrekte Ausgabe von Mehrwertsteuerrechnungen,
Reichen Sie vierteljährlich Mehrwertsteuererklärungen ein,
Alle Rechnungen und Unterlagen vier Jahre lang aufbewahren,
Anpassung der Rückerstattung proportional, wenn nur ein Teil der Aktivität der Mehrwertsteuer unterliegt.
Für Unternehmenskäufer muss bei der Nutzung von Direktoren oder Familienmitgliedern ein steuerpflichtiger Mietwert angegeben werden.
Die Mehrwertsteuerrückzahlung verschafft einen unmittelbaren finanziellen Vorteil – insbesondere in Szenarien mit niedriger Rendite, in denen die Vorschussrückerstattung einen starken Schub für die Nettorendite bietet.
Für hochverzinsliche Immobilien kann die über die Zeit gezahlte Gesamtmehrwertsteuer einen größeren Teil des ursprünglichen Nutzens ausgleichen, aber der Anreiz verschafft Neubauten dennoch einen erheblichen Vorteil gegenüber Wiederverkäufen, bei denen die Mehrwertsteuer nicht zurückgefordert werden kann.
Die kommende EU-Richtlinie zur Mehrwertsteuer im digitalen Zeitalter (ViDA) wird die Mietregulierung in ganz Europa grundlegend verändern. Ab Juli 2028 werden alle Kurzzeitvermietungen bis zu 30 Nächten wie Hotelaufenthalte behandelt – das heißt:
Mehrwertsteuer wird universell gelten,
Eigentümer müssen Mehrwertsteuerrechnungen ausstellen,
und Dokumente müssen vier Jahre oder länger aufbewahrt werden.
Spanien könnte diese Regeln noch früher einführen, wodurch die Mehrwertsteuerregistrierung – und damit die Mehrwertsteuerrückerstattung – zur Standardpraxis für Kurzzeitmietobjekte wird.
Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien als mehrwertsteuerpflichtige Person oder über ein Unternehmen ist nicht mehr nur eine rechtliche Formalität – es ist eine ausgeklügelte Finanzstrategie, die erhebliche Steuereinsparungen erschließen und Ihre Kapitalrendite maximieren kann.
Für EU-Käufer, die eine hochwertige Immobilie mit starker Mietnachfrage suchen – insbesondere in Regionen wie der Costa Blanca – kann die Mehrwertsteuerrückerstattung den Unterschied zwischen einer guten und einer außergewöhnlichen Investition ausmachen.
Bei La Boutique Luxury Real Estate SL sind wir überzeugt, dass wahrer Luxus im Detail liegt – außergewöhnliche Häuser, persönlicher Service, Innovation und Pflege. Mit Spezialisierung auf exklusive Immobilien auf der Costa Blanca und den Balearen arbeiten wir eng mit vertrauenswürdigen Steuerberatern und Rechtsexperten zusammen, um unseren Mandanten zu helfen, mit Zuversicht, Klarheit und strategischem Vorteil zu kaufen.
Wenn Sie eine Neubauinvestition in Erwägung ziehen – oder eine persönliche Beratung zu mehrwertsteuerfähigen Mietgebäuden wünschen – stehen wir Ihnen bei jedem Schritt zur Seite.
Kaufen Sie neu, kaufen Sie klug – und lassen Sie Spaniens Mehrwertsteuerregeln zu Ihren Gunsten arbeiten.
