Kupno nowo zabudowanej nieruchomości w Hiszpanii już wydaje się nowym początkiem — czyste linie, nowoczesne wygody i nieodparty urok śródziemnomorskiego życia. Jednak dla wielu nabywców z UE istnieje dodatkowa zaleta, która czyni nowozabudowy szczególnie atrakcyjnymi: można odzyskać do 100% VAT (IVA) zapłaconego przy zakupie, pod warunkiem że nieruchomość jest zarejestrowana i wykorzystywana do wynajmu lub działalności gospodarczej uprawniającej do VAT, przez co najmniej dziesięć lat.
W
przypadku nieruchomości mieszkalnych VAT wynosi zazwyczaj 10%, co oznacza możliwość zaoszczędzenia dziesiątek tysięcy euro od pierwszego dnia. W przypadku jednostek komercyjnych potencjalne oszczędności są jeszcze wyższe i wynoszą 21%. Kluczem jest zgodność: po rejestracji będziesz traktować nieruchomość dokładnie jak aktywo biznesowe, wydając faktury VAT i składając kwartalne zeznania tak jak każda hiszpańska firma.
W La Boutique Luxury Real Estate SL prowadzimy międzynarodowych klientów przez każdy etap procesu zakupu, ze szczególnym uwzględnieniem ekskluzywnych domów na Costa Blanca i Balearach. Dla inwestorów ta możliwość VAT stała się jedną z najważniejszych strategicznych zalet zakupu nowoczesnych, nowo zabudowanych nieruchomości w Hiszpanii dzisiaj.
Przed 2023 rokiem zagraniczni nabywcy bez stałej placówki w Hiszpanii nie mogli bezpośrednio odzyskać VAT. Zamiast tego sprzedawca stosował VAT poprzez proces "odwrotnej opłaty", zamykając drogę do jakiejkolwiek formy odzyskania VAT.
Jednak wszystko zmieniło się wraz z reformą artykułu 84 hiszpańskiej ustawy o VAT w 2023 roku.
Od tego czasu zarówno osoby fizyczne — Hiszpanie lub zagraniczne — mogą rejestrować się do VAT w Hiszpanii, o ile prowadzą działalność podlegającą opodatkowaniu, taką jak:
krótkoterminowe wynajmy turystyczne,
Komercyjny leasing, lub
umowy najmu między firmami.
Oznacza to, że jeśli kupujesz nowy budynek z zamiarem prowadzenia działalności wynajmującej zarejestrowanej w VAT, możesz odzyskać zapłacony VAT po zakończeniu prac, potencjalnie odzyskując 100% początkowych wydatków podatkowych.
Innymi słowy: kup nowe, zarejestruj się prawidłowo, a możesz natychmiast odzyskać podatek.
Aby kwalifikować się do odzyskania podatku VAT, niezbędne są następujące kroki:
Musisz:
Zarejestruj się do VAT w Hiszpanii — uzyskaj hiszpański numer identyfikacji podatkowej (NIF) i zarejestruj swoją działalność biznesową w Urzędzie Skarbowym (AEAT).
Wykorzystaj tę nieruchomość do czynności kwalifikujących się do VAT — czyli wydajesz faktury zawierające VAT.
Określ zamierzone przeznaczenie w momencie zakupu — musi to być zgodne z Twoim biznesplanem.
Po rejestracji będziesz składać rozliczenia VAT kwartalnie, tak jak robi to każda hiszpańska firma.
Różne struktury najmu obowiązują różnymi stawkami VAT, ale każda z nich może kwalifikować się do pełnego odzyskania VAT, jeśli jest odpowiednio zarządzana.
Nadaje się na krótkoterminowe wakacje oferując usługi hotelowe, takie jak:
Zameldowanie gości,
Czyszczenie i wymiana lnia,
opcjonalne dodatki lub wsparcie konsjerża.
Pobierasz 10% VAT od każdej rezerwacji, a w zamian możesz odzyskać 100% VAT zapłaconego przy zakupie.
Jeśli nieruchomość jest wykorzystywana do celów zawodowych lub biznesowych — na przykład jako praktyka lekarska, kancelaria prawna lub firma konsultingowa — możesz:
Pobierać 21% VAT,
i odzyskać ten sam procent zapłacony podczas zakupu.
Ta opcja przemawia do inwestorów nieingerującej:
Wynajmujesz nieruchomość firmie (np. organizatorowi wycieczek lub zarządcy nieruchomości).
Fakturujesz tej firmie z 21% VAT.
Możesz odzyskać cały VAT od nabycia nieruchomości.
W każdym przypadku rejestracja i prawidłowe fakturowanie pozostają niezbędne.
Zaktualizujmy liczby na podstawie Twojej prośby:
Holenderski (lub dowolny przedsiębiorca z UE) kupuje nowo wybudowane mieszkanie w Costa Blanca za pośrednictwem swojej firmy, rejestruje się do VAT i prowadzi nieruchomość jako wynajem turystyczny z usługami hotelarskimi.
• Średni miesięczny dochód z najmu: €1,100
• Roczny dochód z najmu: €13 200
• VAT naliczany gościom (10%): €1,200 rocznie
• Łączny VAT zapłacony Hiszpańskiej Agencji Skarbowej: €12 000 w ciągu 10 lat
• Zwrot VAT przy zakupie: €85 000
85 000 € (zwrot) – 12 000 € (VAT zapłacony przez 10 lat) = 73 000 € oszczędności netto
Nie obejmuje to podatku od czynności stemplowych (AJD), który nie jest podlegający odzyskaniu, ale odzyskanie VAT nadal daje istotną korzyść finansową.
Jeśli nieruchomość przestaje być wynajmowana z VAT, lub jest użytkowana prywatnie przez pierwsze 10 lat, proporcjonalna część zwrotu VAT musi zostać zwrócona.
Wniosek o zwrot składany jest w zeznaniu VAT za czwarty kwartał, złożonym do 30 stycznia następnego roku. Urząd podatkowy następnie rozpatruje wniosek — często dokładnie — i może:
zajmuje do sześciu miesięcy,
Poproś o dokumentację wspierającą,
lub przeprowadzić inspekcję przed zatwierdzeniem.
Musisz aktywnie wystawiać faktury VAT w roku roszczenia.
Aby Twój zwrot VAT został pozbawiony kar, musisz:
utrzymanie tego samego przeznaczenia przez co najmniej 10 lat,
prawidłowo wydawał faktury VAT,
składanie zeznań VAT kwartalnie,
przechowywanie wszystkich faktur i dokumentów przez cztery lata,
proporcjonalnie dostosowują zwrot, jeśli tylko część działalności podlega VAT.
Dla kupujących korporacyjnie, jeśli dyrektorzy lub członkowie rodziny korzystają z nieruchomości, należy zadeklarować wartość najmu podlegającą opodatkowaniu.
Odzyskanie VAT daje natychmiastową przewagę finansową — szczególnie w sytuacjach najmu o niskich stopach zwrotu, gdzie zwrot z góry zapewnia silny wzrost netto zysków.
W przypadku nieruchomości o wysokim dochodzie całkowity VAT zapłacony w czasie może zrekompensować większą część początkowej korzyści, ale zachęta nadal daje nowym budynkom znaczącą przewagę w porównaniu do odsprzedaży, gdzie VAT nie może zostać odzyskany.
roku
Nadchodząca dyrektywa UE dotycząca podatku VAT w erze cyfrowej (ViDA) zrewolucjonizuje przepisy dotyczące wynajmu w całej Europie. Od lipca 2028 roku wszystkie krótkoterminowe wynajmy do 30 nocy będą traktowane jak pobyty w hotelu — co oznacza:
VAT będzie obowiązywać powszechnie,
właściciele muszą wystawiać faktury VAT,
dokumentacja musi być przechowywana przez cztery lata lub dłużej.
Hiszpania może wdrożyć te przepisy jeszcze wcześniej, czyniąc rejestrację VAT — a tym samym odzyskiwanie VAT — standardową praktyką dla nieruchomości na krótkoterminowy wynajem.
Zakup nowo zabudowanej nieruchomości w Hiszpanii jako osoba zarejestrowana w VAT lub przez firmę nie jest już tylko formalnością prawną — to zaawansowana strategia finansowa, która może odblokować znaczne oszczędności podatkowe i zmaksymalizować zwrot z inwestycji.
Dla kupujących z UE poszukujących wysokiej jakości nieruchomości o silnym popytie na najem — zwłaszcza w regionach takich jak Costa Blanca — odzysk VAT może decydować o tym, czy inwestycja będzie dobra, a wyjątkowa.
W La Boutique Luxury Real Estate SL wierzymy, że prawdziwy luksus tkwi w detalach — wyjątkowych domach, spersonalizowanej obsłudze, innowacjach i trosce. Specjalizując się w ekskluzywnych nieruchomościach na terenie Costa Blanca i Balearów, ściśle współpracujemy z zaufanymi doradcami podatkowymi i prawnikami, aby pomóc naszym klientom kupować z pewnością, jasnością i przewagą strategiczną.
Jeśli rozważasz inwestycję w nowo zabudowaną budowę — lub chcesz spersonalizowanych wskazówek dotyczących budynków na wynajem kwalifikowanych do VAT — jesteśmy tu, aby doradzić Ci na każdym etapie.
Kupuj nowe, kupuj mądrze — i spraw, by zasady VAT w Hiszpanii działały na Twoją korzyść.
