Acheter un bien neufs en Espagne donne déjà l’impression d’un nouveau départ — des lignes épurées, un confort moderne et l’attrait irrésistible de la vie méditerranéenne. Mais pour de nombreux acheteurs basés dans l’UE, un avantage supplémentaire rend les constructions neuves particulièrement attractives : vous pouvez récupérer jusqu’à 100 % de la TVA (IVA) versée sur l’achat, à condition que le bien soit enregistré et utilisé pour une location ou une activité commerciale éligible à la TVA pendant au moins dix ans.
Pour les biens résidentiels, la TVA est généralement de 10 %, ce qui signifie la possibilité d’économiser des dizaines de milliers d’euros dès le premier jour. Pour les unités commerciales, l’économie potentielle est encore plus élevée, à 21 %. L’essentiel est la conformité : une fois enregistré, vous traiterez le bien exactement comme un actif commercial, émettrez des factures de TVA et déposez des déclarations trimestrielles comme le ferait toute entreprise espagnole.
Chez La Boutique Luxury Real Estate SL, nous accompagnons des clients internationaux à chaque étape du processus d’achat, en nous concentrant particulièrement sur les maisons exclusives à travers la Costa Blanca et les îles Baléares. Et pour les investisseurs, cette opportunité de TVA est devenue l’un des avantages les plus stratégiques de l’achat de biens neufs modernes en Espagne aujourd’hui.
Avant 2023, les acheteurs étrangers sans établissement permanent en Espagne ne pouvaient pas récupérer directement la TVA. Au lieu de cela, le vendeur a appliqué la TVA via un processus de « rétrocharge », fermant ainsi la porte à toute forme de recouvrement de la TVA.
Mais tout a changé avec la réforme de 2023 de l’article 84 de la loi espagnole sur la TVA.
Depuis lors, tant les particuliers que les entreprises — espagnoles ou étrangères — peuvent s’enregistrer à la TVA en Espagne tant qu’ils exercent une activité imposable, telle que :
touristiques à court terme,
location commerciale, ou
Des locations d’entreprise à entreprise.
Cela signifie que si vous achetez une construction neuve dans l’intention de gérer une entreprise de location enregistrée à la TVA, vous pouvez récupérer la TVA payée à la fin de la vente, récupérant potentiellement 100 % de cette dépense initiale.
En d’autres termes : achetez du neuf, enregistrez-vous correctement, et vous pouvez récupérer la taxe immédiatement.
Pour bénéficier du recouvrement de la TVA, les étapes suivantes sont essentielles :
Il le faut:
Inscrivez-vous à la TVA en Espagne — obtenez un numéro d’identification fiscale espagnol (NIF) et enregistrez votre activité auprès de l’Agence fiscale (AEAT).
Utilisez le bien pour une activité éligible à la TVA — c’est-à-dire que vous émettez des factures incluant la TVA.
Déclarez l’usage prévu au moment de l’achat — cela doit être aligné sur votre plan d’affaires.
Une fois enregistré, vous soumettrez des déclarations de TVA trimestrielles, comme le fait toute entreprise espagnole.
Différentes structures locatives appliquent des taux de TVA différents, mais chacune peut bénéficier d’une recouvrement complet de la TVA si elle est correctement gérée.
Adapté aux locations de vacances de courte durée proposant des services de type hôtel tels que :
Enregistrement des invités,
nettoyage et changements de linge,
Options supplémentaires ou assistance concierge.
Vous facturez 10 % de TVA sur chaque réservation et, en échange, vous pouvez récupérer 100 % de la TVA payée sur votre achat.
Si le bien est utilisé à des fins professionnelles ou commerciales — par exemple, un cabinet médical, un cabinet d’avocats ou un cabinet de conseil — vous devrez :
facturer 21 % de TVA,
et récupérer le même pourcentage payé lors de l’achat.
Cette option séduit les investisseurs non interventionnistes :
Vous louez le bien à une société (par exemple, un voyagiste ou un gestionnaire immobilier).
Vous facturez cette entreprise avec 21 % de TVA.
Vous pouvez récupérer la totalité de la TVA sur l’acquisition du bien.
Dans tous les cas, l’enregistrement et la facturation correcte restent essentiels.
Mettons à jour les chiffres en fonction de votre demande :
Un entrepreneur néerlandais (ou tout autre basé dans l’UE) achète un appartement neuf, construit sur la Costa Blanca via son entreprise, s’inscrit à la TVA et exploite le bien comme location touristique avec des services d’hôtellerie.
• Revenu moyen moyen de location mensuel : 1 100
• Revenus locatifs annuels : 13 200
• TVA prélevée aux invités (10 %) : 1 200 € par an
• TVA totale versée à l’Agence fiscale espagnole : 12 000 € sur 10 ans
• TVA récupérée à l’achat : 85 000 €
85 000 € (remboursement) – 12 000 € (TVA payée sur 10 ans) = 73 000 € d’économies nettes
Cela n’inclut pas la taxe de timbre (AJD), qui n’est pas récupérable, mais le recouvrement de la TVA crée néanmoins un avantage financier significatif.
Si le bien cesse d’être loué avec la TVA, ou est utilisé en privé pendant les dix premières années, une partie proportionnelle du remboursement de la TVA doit être remboursée.
La demande de remboursement est faite dans la déclaration de TVA du quatrième trimestre, soumise avant le 30 janvier de l’année suivante. L’Agence fiscale examine ensuite la demande — souvent avec soin — et peut :
le remboursement peut prendre jusqu’à six mois,
demandez des documents justificatifs,
Ou effectuer une inspection avant d’approuver.
Vous devez avoir émis activement des factures de TVA durant l’année de la demande.
Pour conserver votre remboursement de TVA sans pénalités, vous devez :
maintenir la même activité commerciale pendant au moins 10 ans,
émettre correctement les factures de TVA,
déclarer la TVA trimestriellement,
conserver toutes les factures et documents pendant quatre ans,
ajuster le remboursement proportionnellement si seule une partie de l’activité est soumise à la TVA.
Pour les acheteurs d’entreprise, si des administrateurs ou des membres de la famille utilisent le bien, une valeur locative imposable doit être déclarée.
Le
recouvrement de la TVA crée un avantage financier immédiat — notamment dans les scénarios de loyer à faible rendement où le remboursement initial offre un puissant coup de pouce aux retours nets.
Pour les biens à haut rendement, la TVA totale versée sur le long terme peut compenser davantage le bénéfice initial, mais l’incitation donne toujours un avantage significatif aux constructions neuves par rapport à la revente, où la TVA ne peut pas être récupérée.
La prochaine directive de l’UE sur la TVA à l’ère numérique (ViDA) va transformer la réglementation des loyers à travers l’Europe. À partir de juillet 2028, toutes les locations de courte durée jusqu’à 30 nuits seront traitées comme des séjours à l’hôtel — c’est-à-dire :
La TVA s’appliquera universellement,
les propriétaires doivent émettre des factures de TVA,
et la documentation doit être conservée pendant quatre ans ou plus.
L’Espagne pourrait adopter ces règles encore plus tôt, faisant de l’enregistrement à la TVA — et donc de la récupération de la TVA une pratique standard pour les locations de courte durée.
Acheter un bien neuf, en Espagne, en tant que personne inscrite à la TVA ou via une société, n’est plus qu’une formalité légale — c’est une stratégie financière sophistiquée qui peut permettre d’économiser d’importantes économies fiscales et maximiser votre rendement d’investissement.
Pour les acheteurs de l’UE à la recherche d’un bien de haute qualité avec une forte demande de loyers — notamment dans des régions comme la Costa Blanca — le recouvrement de la TVA peut faire la différence entre un bon investissement et un investissement exceptionnel.
Chez La Boutique Luxury Real Estate SL, nous croyons que le véritable luxe réside dans les détails — des maisons exceptionnelles, un service personnalisé, l’innovation et le soin. Spécialisés dans l’immobilier exclusif à travers la Costa Blanca et les îles Baléares, nous travaillons en étroite collaboration avec des conseillers fiscaux de confiance et des professionnels du droit pour aider nos clients à acheter avec confiance, clarté et avantage stratégique.
Si vous envisagez un investissement dans une construction neuve — ou souhaitez des conseils personnalisés sur les structures locatives éligibles à la TVA — nous sommes là pour vous conseiller à chaque étape.
Achetez neuf, achetez intelligemment — et faites en sorte que les règles de la TVA espagnoles jouent en votre faveur.
