Dla wielu międzynarodowych kupujących podpisanie Escritura Pública przed notariuszem wydaje się ostatecznym zabezpieczeniem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Otoczenie jest formalne, dokument jest czytany na głos, paszporty są badane, a podpisy składane są z ceremonią. To wydaje się ostateczne.
Jednak często pojawia się niejasność co do prawdziwej roli notariusza w Hiszpanii. Chociaż notariusz odgrywa istotną rolę w transakcji, jego odpowiedzialność jest często źle rozumiana — szczególnie przez kupujących zaznajomionych z różnymi systemami prawnymi.
Jeśli kupujesz nieruchomość na Costa Blanca, zrozumienie tego rozróżnienia jest nie tylko pomocne — jest kluczowe.
W Hiszpanii notariusz (Notario) to urzędnik publiczny powołany przez państwo. Ich zadaniem jest zapewnienie, że transakcja nieruchomości jest zgodna z prawem hiszpańskim oraz że akt własności jest formalnie i prawnie ważny.
Notariusz jest ściśle neutralny. Nie reprezentują kupującego. Nie reprezentują sprzedającego. Reprezentują państwo hiszpańskie.
Po zakończeniu notariusza:
Weryfikacja tożsamości
Potwierdzenie zdolności prawnej do działania
Przeczytaj akt na głos
Upewnij się, że obie strony rozumieją i wyrażają zgodę
Autoryzacja aktu publicznego
Po podpisaniu akt własności może zostać zarejestrowany w Rejestrze Gruntów, co zapewnia kupującemu prawa własności.
Funkcja notariusza polega jednak na uwierzytelnianiu prawnym — a nie na pełnej należytej staranności.
Notariusz potwierdza:
Paszport lub dokument tożsamości narodowej
NIE number (Número de Identificación de Extranjero)
Stan cywilny
Prawne uprawnienia do kupna lub sprzedaży
Jeśli zaangażowana jest firma, notariusz sprawdza dokumenty korporacyjne i pełnomocnictwa, aby upewnić się, że podpisujący ma uprawnienia.
< godzin />
Notariusz konsultuje się z Rejestrem Gruntów, aby potwierdzić:
Sprzedawca jest zarejestrowanym właścicielem
Opis nieruchomości odpowiada rejestrowi
Zgłaszane są wszelkie zarejestrowane zarzuty
Zapewnia to osobę sprzedającą nieruchomość prawo do tego — na podstawie informacji z rejestru.
< godzin />
hipoteczne
Jeśli istnieje kredyt hipoteczny, notariusz zapewnia:
Jest anulowany po zakończeniu pracy, lub
Środki są zatrzymywane na jego anulowanie
Potwierdzają również wszelkie zarejestrowane embargo lub adnotacje prawne.
Jednak przeglądane są tylko zarejestrowane długi.
< godzin />
Hiszpańskie prawo wymaga ścisłej przejrzystości w kwestii sposobu przekazywania środków.
Notariusz rejestruje:
Jak płaci się cenę zakupu
Przelewy bankowe lub weksle bankierskie
Zgodność z przepisami antypraniowymi
Zapewnia to prawne śledzenie transakcji i zgodność z przepisami.
< godzin />
Notariusz weryfikuje istnienie wymaganych dokumentów, takich jak:
Certyfikat wydajności energetycznej
Certyfikat wspólnoty potwierdzający opłacenie opłat komunalnych (jeśli dotyczy)
Potwierdzają, że dokumenty zostały przedstawione — ale nie prowadzą niezależnego dochodzenia poza tym.
Właśnie tutaj często pojawiają się nieporozumienia.
Notariusz nie prowadzi dochodzenia:
Czy przedłużenia były legalnie budowane
Czy basen ma pozwolenie na budowę
Czy remonty są zgodne z lokalnymi przepisami
Niezależnie od tego, czy nieruchomość spełnia przepisy dotyczące nadbrzeżnych czy wiejskich przepisów dotyczących gruntów
Notariusz opiera się na informacjach z rejestru — które nie muszą odzwierciedlać niedawnych lub niezarejestrowanych zmian.
Weryfikacja planowania urbanistycznego musi być przeprowadzana osobno, za pośrednictwem prawnika, a tam, gdzie to stosowne, przez architekta oraz zapytania w Urzędzie Miasta.
Jest to szczególnie ważne na Costa Blanca, gdzie wille, fincasy i starsze domy często zawierają rozbudowy lub przebudowy realizowane w czasie.
< godzin />
Notariusz nie:
Sprawdź nieruchomość
Sprawdź pod kątem problemów konstrukcyjnych
Oceń jakość wilgoci, osiadania lub jakości konstrukcji
Potwierdź granice na miejscu
Zaleca się przeprowadzenie inspekcji technicznej lub przeglądu architektonicznego w przypadku nieruchomości o wysokiej wartości.
< godzin />
Nieopłacone rachunki za media (woda, prąd, wywóz śmieci) nie są automatycznie weryfikowane przez notariusza.
Chociaż niektóre lokalne podatki są powiązane z właścicielem nieruchomości, weryfikacja statusu płatności powinna być przeprowadzona poprzez staranność prawną.
< godzin />
W przypadku mieszkań lub nieruchomości w ramach urbanizacji notariusz wymaga zaświadczenia potwierdzającego aktualne opłacenie opłat komunalnych.
Jednak nie:
Przeanalizuj kondycję finansową społeczności
Zbadaj nadchodzące nadzwyczajne wydatki
Ocena przyszłych kosztów utrzymania
Wymaga to głębszej analizy.
< godzin />
fizycznych
Notariusz dba o to, by deklarowana cena zakupu była wpisana do aktu własności, ale nie udziela spersonalizowanych porad podatkowych w kwestii:
Podatek od transferu (ITP)
i podatek od czynności stemplowych (dla nowych budynków)
Implikacje dla zysków kapitałowych
Ekspozycja na podatek majątkowy
Profesjonalne doradztwo podatkowe powinno zawsze stanowić część dobrze zorganizowanego zakupu.
Dlaczego
W wielu krajach prawnik zajmuje się zarówno uwierzytelnianiem, jak i ochroną kupującego. W Hiszpanii system jest
podzielony.
Notariusz gwarantuje legalność aktu
własności.Twój prawnik chroni Twoje interesy osobiste.
Obie role są niezbędne — ale nie są wymienne.
Dla międzynarodowych nabywców inwestujących w nieruchomości premium na Costa Blanca ta różnica staje się jeszcze ważniejsza. Niezależnie od tego, czy kupujesz nowoczesną, nowo zabudowaną willę, nieruchomość na frontie, czy tradycyjną fincę z cechami charakterystycznymi, odpowiednia staranność zapewnia spokój ducha długo po zakończeniu ceremonii podpisania kontraktów.
W La Boutique Luxury Real Estate SL wierzymy, że prawdziwy luksus tkwi w szczegółach — nie tylko w wyjątkowych domach, ale także w przejrzystości, bezpieczeństwie i pewności każdej transakcji. Specjalizując się w ekskluzywnych nieruchomościach na terenie Costa Blanca i Balearów, prowadzimy naszych klientów przez każdy etap procesu zakupu z przejrzystością, precyzją i starannością.
Ponieważ
udany zakup nie zależy od momentu podpisania — lecz od pewności, że wszystko za tym podpisem zostało profesjonalnie przygotowane.
