Für viele internationale Käufer fühlt sich die Unterzeichnung der Escritura Pública vor einem Notar wie die ultimative Absicherung beim Kauf einer spanischen Immobilie an. Der Rahmen ist formell, das Dokument wird laut vorgelesen, Pässe werden geprüft und Unterschriften werden mit Zeremonie platziert. Es fühlt sich endgültig an.
Allerdings herrscht oft Verwirrung über die wahre Rolle des Notars in Spanien. Obwohl der Notar eine wesentliche Rolle in der Transaktion spielt, wird seine Verantwortung häufig missverstanden – insbesondere bei Käufern, die an unterschiedliche Rechtssysteme gewöhnt sind.
Wenn Sie Immobilien an der Costa Blanca kaufen, ist es nicht nur hilfreich, diese Unterscheidung zu verstehen – sie ist grundlegend.
In Spanien ist ein Notar (Notario) ein vom Staat ernannter öffentlicher Beamter. Ihre Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass die Immobilientransaktion dem spanischen Recht entspricht und die Urkunde formal und rechtlich gültig ist.
Der Notar ist streng neutral. Sie vertreten nicht den Käufer. Sie vertreten den Verkäufer nicht. Sie repräsentieren den spanischen Staat.
Nach Abschluss wird der Notar:
Identitäten überprüfen
Bestätigen Sie die Handlungsfähigkeit
Lesen Sie die Urkunde laut vor
Stellen Sie sicher, dass beide Parteien verstehen und zustimmen
Autorisieren Sie die öffentliche Urkunde
Nach der Unterzeichnung kann die Urkunde beim Grundbuch registriert werden, wodurch die Eigentumsrechte des Käufers gesichert sind.
Aber die Aufgabe des Notars ist die rechtliche Authentifizierung – nicht die vollständige Sorgfaltspflicht.
Der Notar überprüft:
Reisepass oder Nationalausweis
NIE number (Número de Identificación de Extranjero)
Familienstand
Rechtliche Befugnis zum Kauf oder Verkauf
Wenn ein Unternehmen beteiligt ist, überprüft der Notar die Unternehmensunterlagen und Vollmachten, um sicherzustellen, dass der Unterzeichner befugt ist.
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Der Notar konsultiert das Grundbuch, um Folgendes zu bestätigen:
Der Verkäufer ist der eingetragene Eigentümer
Die Immobilienbeschreibung stimmt mit dem Registrierungseintrag überein
Alle registrierten Gebühren werden gemeldet
Dies stellt sicher, dass die Person, die die Immobilie verkauft, das gesetzliche Recht dazu hat – basierend auf den Registerinformationen.
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Besteht eine Hypothek, garantiert der Notar:
Sie wird bei Fertigstellung eingestellt, oder
Mittel werden zurückgehalten, um sie zu stornieren
Sie bestätigen auch alle registrierten Embargos oder rechtlichen Anmerkungen.
Allerdings werden nur registrierte Schulden überprüft.
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Das spanische Recht verlangt strenge Transparenz hinsichtlich der Überweisung von Geldern.
Der Notar verzeichnet:
Wie der Kaufpreis bezahlt wird
Banküberweisungen oder Bankwechsel
Einhaltung von Anti-Geldwäsche-Vorschriften
Dies stellt sicher, dass die Transaktion rechtlich nachvollziehbar und konform ist.
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Der Notar überprüft das Vorhandensein erforderlicher Dokumente, wie zum Beispiel:
Energieleistungszertifikat
Gemeinschaftszertifikat zur Bestätigung der Zahlung von Gemeinschaftsgebühren (falls zutreffend)
Sie bestätigen, dass die Dokumente vorgelegt werden – führen aber keine unabhängige Untersuchung darüber hinaus durch.
Hier entstehen oft Missverständnisse.
Der Notar untersucht nicht:
Ob Erweiterungen legal gebaut wurden
Ob ein Pool eine Baugenehmigung hat
Ob Renovierungen den örtlichen Vorschriften entsprechen
Ob das Grundstück den Küsten- oder ländlichen Grundgesetzen entspricht
Der Notar verlässt sich auf Registerinformationen – die möglicherweise keine kürzlichen oder nicht registrierten Änderungen widerspiegeln.
Die Überprüfung der Stadtplanung muss separat durch einen Anwalt und, wo angebracht, durch einen Architekten und Anfragen im Rathaus durchgeführt werden.
Dies ist besonders wichtig auf der Costa Blanca, wo Villen, Fincas und ältere Häuser oft Anbauten oder Renovierungen im Laufe der Zeit umfassen.
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Der Notar tut nicht:
Inspizieren Sie die Immobilie
Überprüfen Sie strukturelle Probleme
Bewertung von Feuchtigkeits-, Setzungs- oder Bauqualität
Bestätige die Grenzen am Boden
Eine technische Inspektion oder architektonische Untersuchung wird für hochwertige Immobilien dringend empfohlen.
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Unbezahlte Stromrechnungen (Wasser, Strom, Müllabfuhr) werden vom Notar nicht automatisch überprüft.
Obwohl bestimmte lokale Steuern an den Grundstückseigentümer gebunden sind, sollte die Überprüfung des Zahlungsstatus durch rechtliche Sorgfaltspflicht erfolgen.
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Für Wohnungen oder Immobilien innerhalb einer Urbanisation verlangt der Notar eine Bescheinigung, die bestätigt, dass die gezahlten Gemeinschaftsgebühren
aktuell sind.
Sie tun jedoch nicht:
Überprüfen Sie die finanzielle Lage der Gemeinschaft
Untersuchen Sie bevorstehende außergewöhnliche Ausgaben
Zukünftige Wartungskosten bewerten
Das
erfordert eine tiefere Prüfung.
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Der Notar stellt sicher, dass der angegebene Kaufpreis in der Urkunde erscheint, bietet jedoch keine individuelle Steuerberatung bezüglich Folgendes an
:
Übertragungssteuer (ITP)
Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (für Neubauten)
Auswirkungen auf Kapitalgewinne
Vermögenssteuerbelastung
Professionelle Steuerberatung sollte immer Teil eines gut strukturierten Kaufs sein.
In vielen Ländern übernimmt der Anwalt sowohl die Authentifizierung als auch den Käuferschutz. In Spanien ist das System gespalten.
Der Notar garantiert die Rechtmäßigkeit der Urkunde.
Ihr Anwalt schützt Ihre persönlichen Interessen.
Beide Rollen sind essenziell – aber nicht austauschbar.
Für internationale Käufer, die in Premium-Immobilien an der Costa Blanca investieren, wird diese Unterscheidung noch wichtiger. Ob beim Kauf einer modernen Neubauvilla, einer Frontline-Immobilie oder einer traditionellen Finca mit charakteristischen Merkmalen – eine sorgfältige Sorgfaltspflicht sorgt lange nach Abschluss der Unterzeichnungszeremonie für Frieden.
Bei La Boutique Luxury Real Estate SL sind wir überzeugt, dass wahrer Luxus im Detail liegt – nicht nur in außergewöhnlichen Häusern, sondern auch in der Klarheit, Sicherheit und dem Vertrauen hinter jeder Transaktion. Mit Spezialisierung auf exklusive Immobilien auf der Costa Blanca und den Balearischen Inseln begleiten wir unsere Kunden mit Transparenz, Präzision und Sorgfalt durch jede Phase des Kaufprozesses.
Denn ein erfolgreicher Kauf wird nicht durch den Moment der Unterschrift definiert – sondern durch die Gewissheit, dass alles hinter der Unterschrift fachmännisch vorbereitet wurde.
