Voor veel internationale kopers voelt het ondertekenen van de Escritura Pública voor een notaris als de ultieme waarborg bij een Spaanse vastgoedaankoop. De setting is formeel, het document wordt hardop voorgelezen, paspoorten worden gecontroleerd en handtekeningen worden ceremonieel geplaatst. Het voelt definitief.
Er is echter vaak verwarring over de ware rol van de notaris in Spanje. Hoewel de notaris een essentiële rol speelt in de transactie, wordt zijn verantwoordelijkheid vaak verkeerd begrepen — vooral door kopers die gewend zijn aan verschillende rechtssystemen.
Als je een woning koopt aan de Costa Blanca, is het begrijpen van dit onderscheid niet alleen nuttig — het is fundamenteel.
In Spanje is een notaris (Notario) een openbaar ambtenaar die door de staat wordt aangesteld. Hun rol is ervoor te zorgen dat de vastgoedtransactie voldoet aan de Spaanse wet en dat de akte formeel en juridisch geldig is.
De notaris is strikt neutraal. Zij vertegenwoordigen de koper niet. Zij vertegenwoordigen de verkoper niet. Zij vertegenwoordigen de Spaanse staat.
Na voltooiing zal de notaris:
Verifieer identiteiten
Bevestig de rechtsbekwaamheid om te handelen
Lees de akte hardop voor.
Zorg dat beide partijen het begrijpen en instemmen
Geef toestemming voor de openbare akte
Na ondertekening kan de akte worden geregistreerd bij het Kadaster, waarmee de eigendomsrechten van de koper worden veiliggesteld.
Maar de functie van de notaris is juridische authenticatie — niet volledige due diligence.
De notaris verifieert:
Paspoort of nationale ID
NIE number (Número de Identificación de Extranjero)
Burgerlijke staat
Wettelijke bevoegdheid om te kopen of verkopen
Als een bedrijf betrokken is, controleert de notaris de bedrijfsdocumentatie en volmachten om te verzekeren dat de ondertekenaar bevoegd is.
De notaris raadpleegt het Kadaster om te bevestigen:
De verkoper is de geregistreerde eigenaar
De eigendomsbeschrijving komt overeen met het registratierecord
Alle geregistreerde kosten worden opgegeven
Dit zorgt ervoor dat de verkoper van het pand het wettelijke recht heeft om dit te doen — op basis van de registratiegegevens.
Als er een hypotheek bestaat, garandeert de notaris:
Het wordt geannuleerd bij voltooiing, of
Er worden geld ingehouden om het te annuleren
Ze bevestigen ook eventuele geregistreerde embargo's of juridische aantekeningen.
Echter, alleen geregistreerde schulden worden beoordeeld.
De
Spaanse wet vereist strikte transparantie over hoe fondsen worden overgemaakt.
De notaris registreert:
Hoe de aankoopprijs wordt betaald
Bankoverschrijvingen of bankcheques
Naleving van anti-witwasregelgeving
Dit zorgt ervoor dat de transactie juridisch traceerbaar en conform is.
De notaris verifieert het bestaan van vereiste documenten, zoals:
Energieprestatiecertificaat
Gemeenschapscertificaat ter bevestiging van betaling van gemeenschapsbijdragen (indien van toepassing)
Ze bevestigen dat de documenten worden gepresenteerd — maar ze voeren verder geen onafhankelijk onderzoek uit.
Hier ontstaan vaak misverstanden.
De notaris onderzoekt niet:
Of uitbreidingen legaal zijn gebouwd
Of een zwembad een bouwvergunning heeft
Of renovaties voldoen aan lokale regelgeving
Of het eigendom voldoet aan de kust- of landelijke grondwetten
De notaris vertrouwt op registerinformatie — die mogelijk geen recente of niet-geregistreerde wijzigingen weerspiegelt.
Stedelijke planningsverificatie moet afzonderlijk worden uitgevoerd via een advocaat en, waar van toepassing, een architect en navragen bij het gemeentehuis.
Dit is vooral belangrijk op de Costa Blanca, waar villa's, finca's en oudere huizen vaak uitbreidingen of renovaties bevatten die in de loop van de tijd zijn voltooid.
De notaris doet niet:
Inspecteer het pand
Controleer op structurele problemen
Beoordeel de kwaliteit van vocht, verzakking of bouw
Bevestig grenzen op de grond
Een technische keuring of architectonisch onderzoek wordt sterk aanbevolen voor woningen met hoge waarde.
Onbetaalde nutsrekeningen (water, elektriciteit, afvalophaling) worden niet automatisch door de notaris geverifieerd.
Hoewel bepaalde lokale belastingen gekoppeld zijn aan de eigenaar van het onroerend goed, moet de verificatie van de betalingsstatus worden uitgevoerd via wettelijke due diligence.
Voor appartementen of eigendommen binnen een urbanisatie vereist de notaris een certificaat dat bevestigt dat gemeenschapsbijdragen zijn betaald en actueel.
Echter, ze doen niet:
Bekijk de financiële gezondheid van de gemeenschap
Onderzoek aankomende buitengewone kosten
Beoordeel toekomstige onderhoudskosten
Dit vereist een diepere beoordeling.
De notaris zorgt ervoor dat de opgegeven aankoopprijs in de akte staat, maar geeft geen persoonlijk belastingadvies over:
Overdrachtsbelasting (ITP)
BTW en Overdrachtsbelasting (voor nieuwbouw)
Gevolgen van vermogenswinsten
Blootstelling aan vermogensbelasting
Professioneel belastingadvies moet altijd onderdeel zijn van een goed gestructureerde aankoop.
In veel landen verzorgt de advocaat zowel authenticatie als kopersbescherming. In Spanje is het systeem verdeeld.
De notaris garandeert de wettigheid van de akte.
Je advocaat beschermt je persoonlijke belangen.
Beide rollen zijn essentieel — maar ze zijn niet inwisselbaar.
Voor internationale kopers die investeren in premium vastgoed op de Costa Blanca wordt dit onderscheid nog belangrijker. Of het nu gaat om de aankoop van een moderne nieuwbouwvilla, een frontline-eigendom of een traditionele finca met karaktereigenschappen, zorgvuldigheid zorgt voor gemoedsrust lang nadat de ondertekeningsceremonie is afgerond.
Bij La Boutique Luxury Real Estate SL geloven we dat echte luxe ligt in de details — niet alleen in uitzonderlijke woningen, maar ook in de helderheid, veiligheid en het vertrouwen achter elke transactie. Gespecialiseerd in exclusief vastgoed op Costa Blanca en de Balearen, begeleiden wij onze klanten met transparantie, precisie en zorg door elke fase van het aankoopproces.
Want een succesvolle aankoop wordt niet bepaald door het moment waarop je tekent — maar door de zekerheid dat alles achter die handtekening vakkundig is voorbereid.
